Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB); Aufstellung des Bebauungsplans "WEST" (Wohnen und Gewerbe); hier: Abwägungs- und Auslegungsbeschluss sowie Billigung des Entwurfs

Ja-Stimmen:

19

Nein-Stimmen:

0

Persönlich beteiligt:

1

 

2.4 Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z.B. Landschafts- und Wasserschutzgebiets­verord.)

 

Einwendungen

 

-         Die Ausgleichsmaßnahmen sind noch darzustellen bzw. die externen Ausgleichsflächen sind noch nicht angegeben (Ökokonto).

 

 

 

 

 

 

 

-         Nach dem neuen Leitfaden für Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft ist der Planungsfaktor zu Begründen.

-         Gewerbeflächen haben laut Plan eine GRZ von 0,8, was damit auch der Beeinträchtigungsfaktor ist, anlog dazu ist mit der Wohnbebauung zu verfahren.

 

 

 

 

-         Beeinträchtigungsfaktor von Geh- und Radwegen aufgrund einer Vollversiegelung 1,0.

 

 

 

 

 

 

-         Bei der Obstbaumallee auf Flurnummer 1267 handelt es sich um einen Landschaftsbestandteil nach Art. 16 Abs. S. 1 Nr. 5 BayNatSchG. Die Vermeidungsmaßnahme V3/A 1 reicht bei weitem nicht aus um die Funktionen der Allee auszugleichen, was nach Art. 16 Abs. 2 BayNatSchG in Verbindung mit Art. 23 Abs. 3 BayNatSchG für die Zulassung einer Ausnahme notwendig wäre.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rechtsgrundlagen

§ 1 a Abs. 3 BauGB

Anlage 3.2 BayKompV

 

 

Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen und Befreiungen)

-         Ausgleichsmaßnahmen grafisch darstellen und Bilanzierung anpassen

-         Planungsfaktoren verbal-argumentativ begründen

 

 

2.5 Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem oben genannten Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und gegebenenfalls Rechtsgrundlage

 

 

Mit den eingereichten Planunterlagen besteht grundsätzlich Einverständnis. Die Bereitstellung der Abfallsammelbehälter (Restmüll, Biomüll, Papier und Gelbe Tonne) hat an der nächsten öffentlichen (Für Schwerlastverkehr geeigneten) Straße zu erfolgen.

 

 

An allen Einmündungen im BPL sind die Sichtfelder einzuzeichnen nach Ziff. 6.3.9.3. RASt 06. Ebenso für den Geh- und Radweg.

Für den verkehrsberuhigten Bereich fehlt die Bemaßung. Diese beträgt nach Rücksprache mit H. Bierwagen vom Ing. Büro Christofori und Partner 6 m. Für die Ausgestaltung des verkehrsberuhigten Bereiches sind die Vorschriften der Anlage 3 zu § 42 Abs. 2 StVO und die VwV-StVO zum Verkehrszeichen 325 StVO zu beachten.

 

 

Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan "Baugebiet West - Wohn­und Gewerbegebiet" und die parallele Änderung des FNP bestehen keine Einwände.

 

Das Einleiten von gesammeltem Niederschlags­was­ser bedarf einer wasserrechtlichen Erlaubnis. Sofern Niederschlagswasser versickert werden soll, ist die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) in Verbindung mit den technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Sollten die Vorgaben der NWFreiV überschritten werden, ist eine wasserrechtliche Gestattung zu beantragen.

 

Sollte Grundwasser (Bauwasserhaltung) während der Bauzeit abgesenkt werden, so bedarf dies gemäß Art. 70 Abs. 1 Nr. 3 Bayerisches Wassergesetz (BayWG) einer wasserrechtlichen Erlaubnis. Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass eine dauerhafte Grundwasserabsenkung nicht genehmigungsfähig ist, ggf. sind die Keller in wasserdichten Wannen auszuführen.

 

Die Grundstücke im Plangebiet sind nicht im Altlastenkataster nach Art. 3 Bayerisches Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) enthalten. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass das Altlastenkataster keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt und eine Altlastenfreiheit nicht garantiert werden kann. Sollten bei Eingriffen in den Untergrund organoleptische Auffälligkeiten festgestellt werden, sind unverzüglich das Landratsamt Fürth und das Wasserwirtschaftsamt Nürnberg zu informieren.

 

Das Wasserwirtschaftsamt Nürnberg ist zu hören und dessen Stellungnahme ist zu beachten.

 

 

 

Die schalltechnischen Gutachten sind noch in Bearbeitung und liegen daher noch nicht vor. Es wird darauf hingewiesen, dass der nahe Schützenverein "Tell" aufgrund der offenen Schießanlage und der Nähe zum geplanten WA schalltechnisch berücksichtigt bzw. untersucht werden sollte (soweit noch nicht erfolgt). Gleiches gilt analog für die Verkehrsstraßen und den zu erwartenden Veränderungen durch die Bauleitplanung."

 

 

 

4.3:   Da durch Terrassenbeläge die Bereiche des Grundstückes welche der Versickerung, Verdunstung und Begrünung zur Verfügung stehen stark beeinträchtigt werden, ist eine Begrenzung der Terrassen ohne Überdachung auf ebenfalls max. 3 m außerhalb der Baugrenze zielführend.

 

5.1:   Errichtung von Stellplätzen außerhalb der festgesetzten Baugrenzen sollte aufgrund der erhöhten Versiegelung und damit einer reduzierten Versickerung, Verdunstung und Begrünung nicht zugelassen werden oder zumindest die Verwendung von versickerungsfähigen Bodenbelägen festgesetzt werden.

 

 

 

 

6.4:   Einfriedungen: Sockel sind auszuschließen um bestimmten Tiergruppen das Passieren zu ermöglichen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7.1:   Das Pflanzgut sollte aus dem Vorkommensgebiet 5.1 stammen.

 

8.1:   Die aktive Lärmschutzmaßnahme von min. 6 m Höhe ist naturnah auszuführen.

 

13.2:  Äußere Gestaltung baulicher Anlagen: Um Gebäude optisch besser in die Landschaft zu integrieren und um einer Erwärmung und damit einer Veränderung des Mikroklimas entgegenzuwirken sind die Fassaden zu begründen.

 

 

13.4:  Einfriedungen: Sockel sind auszuschließen um bestimmten Tiergruppen das Passieren zu ermöglichen

 

 

 

 

13.6:  Werbeanlagen: Um der enormen Licht­verschmutzung entgegenzuwirken, welche sich sowohl auf den Menschen als auch auf die Umwelt stark negativ auswirkt, sollte die Beleuchtung von Werbeanlagen grundsätzlich nicht gestattet werden

 

16.1:  CEF-1: genaue Darstellung der Ausgleichfläche ist auf dem Flurstück noch festzulegen, keine Durchführung der Maßnahmenpakete zwischen 15.3 und 1. 7; Mindestbreite immer 10 m, Teilflächen dürfen nicht kleiner als 0,2 ha sein und auf max. 3 h verteilt sein, kein Einsatz von Dünger- oder Pflanzenschutzmitteln und keine mechanische Unkrautbekämpfung, lückige Aussaat, Erhalt von Rohbodenstellen.

 

V3:    Um Insekten, Fledermäuse und den Menschen zu schützen: Beleuchtung ist so niedrig wie möglich anbringen um weniger Streuung zu haben, Gehäusetemperatur auf max. 60°C beschränken damit Insekten bei Berührung nicht verbrannt werden, Einsatz von Bewegungsmeldern zur Lichtsteuerung um Lichtemission zu verringern, niedrige Beleuchtungsstärke von max. 0, 1 lx festlegen.

 

V/A4: Die Ausgleichsmaßnahme reicht bei weitem nicht aus um die Funktionen der Allee auszugleichen, was nach Art. 16 Abs. 2 BayNatSchG in Verbindung mit Art. 23 Abs. 3 BayNatSchG für die Zulassung einer Ausnahme von dem Verbot der Beseitigung, Beschädigung oder Beeinträchtigung notwendig wäre.

 

 

-     Interne Ausgleichsfläche A1: keine PSM, genauere Beschreibung bezüglich der Bäume und Hecken auf der Fläche. Die Gräben sind naturnah zu gestalten.

-     Interne Ausgleichsfläche A2: noch näher zu definieren, kein geeignetes Zielbiotop, höherwertige sind anzustreben, keine PSM.

-                 Interne Ausgleichsfläche A3: keine PSM keine Dünung, ist die Fläche des RRB mit eingerechnet? RRB ist weiterhin eine technische Anlage.

-                 Bisher noch keine Angabe zur Aufwertung/Ausgleich im Rahmen der CEF Maßnahme.

-                 Ausgleichsflächen sind durch die Gemeinde an das ÖFK zu melden.

 

 

Das städtebauliche Gesamtkonzept und die Abfolge von Wohnen über Gewerbe bis hin zum Sondergebiet ist schlüssig und entspricht den Ergebnissen aus den Vorgesprächen.

 

Normalerweise wird zwischen einem WA und einem GE ein MI oder ein GEe festgesetzt. Im vorliegenden Fall muss nachgewiesen werden, dass die geplanten Wälle i.V. mit den festgesetzten Emmissionskontingenten ausreichen, um gegenseitige negative Auswirkungen auszuschließen.

 

 

Im GE wird zudem die Festsetzung zu den Auffüllungen und Geländemodellierungen aus Sicht des Landschaftsbildes in Frage gestellt, da hier gemäß dem Schemaschnitt im Norden Auffüllungen bis zu einer Höhe von über 5 m entstehen, die selbst bei vorgeschriebenen Böschungen mit einem Steigungsverhältnis von maximal 1 : 1,5 massive und ggf. auch negative Auswirkungen mit sich bringen können.

 

 

 

 

 

 

Innerhalb der WA sollte überprüft werden, ob die Abgrenzung der GFZ nördlich der Straße An der Steige von Süd nach Nord nicht klarer und linear durchgängig getroffen werden sollte. Nicht nachvollziehbar ist, warum im südlichen Baufeld nicht durchgängig GRZ 1.2 festgesetzt wird, warum im mittleren Baufeld ein Sprung von GFZ 1.2 zu GFZ 0.6 stattfindet, und warum WA 7 eine GFZ von 0,8 festgesetzt ist, da östlich und westlich angrenzend jeweils 0,6 festgesetzt wird.

 

Bei den Flächen für Garagen und Carports wird darauf hingewiesen, dass an den Standorten für Garagenhöfe gemäß den Festsetzungen auch Hauptgebäude errichtet werden dürfen, d.h., dass nicht gesichert ist, dass hier letztendlich auch Garagenhöfe entstehen.

 

Zudem fällt auf, dass vor allem bei den größeren Grundstücken die Garagenfenster teilweise im Westen oder Süden der Grundstücke vorgesehen sind. Das rührt daher, dass diese Grundstücke nur begrenzt an öffentliche Verkehrsflächen angrenzen, könnte bei der Ausführung jedoch zu Problemen führen.

 

Insgesamt sollte beim zeichnerischen Teil darauf geachtet werden, dass nur Planzeichen in die Legende aufgenommen werden, die auch im Plan vorkommen. So konnten beispielsweise die Planzeichen für private Grünflächen oder fußläufige Erschließung im Plan nicht gefunden werden.

 

Es wird empfohlen als Bezugspunkte für die im Textteil unter § 3 und § 10 getroffenen Höhenfestsetzungen Höhenpunkte in müNN anzugeben.

 

 

 

 

 

 

 

Punkt 3.4 Textteil: Es wird darauf hingewiesen, dass bei Pultdächer der obere Dachrand nicht als First bezeichnet wird.

 

 

 

Punkt 4.2 Textteil: Es sollte ein Mindestmaß aufgenommen werden, um welches mit dem Staffelgeschoss von der Außenwand des darunterliegenden Geschosses zurückgesetzt sein muss. Wenn anteilig zugelassen werden soll, dass in der Wandflucht errichtet wird (bspw. Beim Treppenhaus), so sollte dann der Anteil definiert werden.

 

 

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes "West-Wohn- und Gewerbegebiet" besteht Einverständnis, wenn die in der Anlage beigefügten Hinweise beachtet werden.

 

Siehe Anlagen:

-          Merkblatt Bebauungspläne (Aufstellung)

-          Merkblatt Bebauungspläne Gewerbegebiet (Aufstellung)

 

 

 

Die Stellungnahme wird in Abwägung aller Belange wie folgt behandelt:

 

 

 

 

 

 

 

 

Die internen Ausgleichsmaßnahmen sind als Flächen zur Entwicklung von Natur und Landschaft im Bebauungsplan festgesetzt. Das Entwicklungskonzept wird in Form textlicher Festsetzungen im Satzungsteil bestimmt. Die erforderliche Abbuchung vom Ökokonto des Markts Wilhermsdorf wurde zwischenzeitlich einem Flurstück zugeordnet und ebenfalls in den textlichen Festsetzungen festgesetzt sowie in der Begründung erläutert.

 

Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung wurde überarbeitet. Angewendete Planfaktoren werden in der Begründung erläutert.

Der Beeinträchtigungsfaktor für die Gewerbeflächen wurden im Bereich der tatsächlichen Nutzflächen auf 0,8 angepasst. Im Bereich der Hangflächen, welche mit Pflanzgebot versehen sind, wird aufgrund der dortigen Begrünungsver­pflichtung ein Beeinträchtigungsfaktor von 0,5 angewendet.

 

Die Anwendung eines Beeinträchtigungsfaktors von 0,9 für Geh- und Radwege ist angemessen. Die entspricht auch der bzgl. der Ermittlung des Niederschlagswassers nach geltenden DWA-Richtlinien an­zusetzenden Abflussbeiwerten für vollversiegelte Straßen (Vgl. DWA-A 183 Tabelle 2). Der Faktor von 0,9 ist daher angemessen.

 

Bzgl. der Fragestellung der Einordnung der Obstbaumallee wurde im weiteren Planungsprozess nochmals Rücksprache mit der unteren Naturschutzbehörde gehalten. Diese hat am 25.04.2023 schriftlich folgende geänderte Stellungnahme zur Obstbaumallee übermittelt: "entgegen der Aussage im Rahmen der TÖB vom 26.4.2022 handelt es sich bei der Obstbaumreihe auf Flurnummer 1267 nicht um einen geschützten Landschaftsbestandteil nach Art. 16 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 BayNatSchG. Nach derzeitiger Rechtsauffassung handelt es sich bei einer einseitigen Baumreihe nicht um eine Allee. Nichtsdestotrotz stellt diese Baumreihe ein wichtiges Verbindungselement für eine Vielzahl an Arten dar. Sie ist landschaftsbildprägend und bietet eine Leitlinie für wandernde Tierarten. Der Ausgleich ist daher einerseits über die Bilanzierung nach dem Leitfaden Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft zu kompensieren, andererseits ist hier über verbal-argumentative Kompensation das Landschaftsbild aufzuwerten sowie das Verbindungs­element in geeigneter Weise aufzugreifen."

 

Die in der geänderten Stellungnahme dargelegten Aspekte wurden in die Planung übernommen. Für einen Teil der Obstbäume wurde ein Erhaltungsgebot festgesetzt. Die Obstbaumstruktur wurden im flächenbezogenen Ausgleich berücksichtigt. Am Westrand der Gewerbe­fläche wird eine mesophile Hecke mit Baum­strukturen als Ersatz für die Biotop­vernetzung hergestellt. Zudem bleibt die artenschutzrechtliche 2:1 Ersatzpflanzungs­verpflichtung bestehen. Somit ist der geänderten Stellungnahme umfassend Rechnung getragen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Auf die obenstehenden Aussagen wird verwiesen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Hinweise der Abteilung Abfallwirtschaft werden zur Kenntnis genommen. Sie sind bei der Planung beachtet. Alle Straßen sind für die Befahrung mit typischen Fahrzeugen der Versorger dimensioniert.

 

 

 

 

 

Die Bemaßung des verkehrsberuhigten Bereiches wird im Planblatt ergänzt. Die mitgeteilte Gesamtbreite von 6,0 m ist weiterhin aktuell. Die Sichtfelder gem. RASt06 werden im Entwurf der Bauleitplanung dargestellt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Ausführungen der Abteilung 4 - SG41 AB412 werden zur Kenntnis genommen. Sie sind bzgl. der Hinweise zum Umgang mit Niederschlagswasser bei der Planung berücksichtigt und diesbezüglich sowie Bauwasserhaltungen bereits in der Begründung zur Bauleitplanung beschrieben.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Aussagen zum Altlastenkataster werden ebenfalls zur Kenntnis genommen. Sie decken sich mit den aktuellen Ergebnissen der Bodenuntersuchungen. Die allgemeinen Hinweise zum Umgang mit schädlichen Bodenveränderungen sind textliche bereits in den Planungen hinterlegt.

 

 

 

 

 

Das Wasserwirtschaftsamt Nürnberg wurde gesondert beteiligt. Die dortige Stellungnahme wird entsprechend der hierzu erfolgten Abwägung beachtet.

 

 

Das Schallschutzgutachten wurde zwischenzeitlich erstellt und liegt der Entwurfsfassung des Bebauungsplans bei. Die seitens des Gutachters empfohlenen Festsetzungen wurden in die Planung übernommen. Die Ergebnisse der Untersuchungen zeigen, dass eine verträgliche Entwicklung der neuen Siedlungsstrukturen sowohl innerhalb als auch für das Umfeld möglich ist.

 

 

 

 

 

 

Der Forderung wird entsprochen und die Festsetzung angepasst.

 

 

 

 

 

 

 

An der grundsätzlichen Zulässigkeit der Errichtung von Stellplätzen außerhalb der Baugrenzen soll festgehalten werden. Da diese Anlagen nach § 19 BauNVO spätestens in der GRZ II mitzuberechnen sind, ergibt sich hieraus keine unverhältnismäßige Versiegelung. In den textlichen Festsetzungen wird aber ein Gebot zur Versickerungsfähigen Ausführung ergänzt, soweit anderweitige Vorschriften dies aufgrund der Nutzung nicht ausschließen.

 

 

Der Markt Wilhermsdorf ist aufgrund der gestiegenen Nutzungsansprüche der Bevölkerung an Einfriedungen (Sichtschutz, Gestaltungsinteressen, Schutz vor Oberflächen­wasser, Grundstücksoptimierung mit Stützmauern etc.)  nicht in der Lage eine solche Festsetzung zu vollziehen. Der Markt wird bei der Vermarktung der Baugrundstücke und bei der Bauberatung auf tiergruppenschädliche Anlagen hinweisen und aufklären. Zusätzlich wird ein Hinweis, dass die Errichtung von Sockeln die Durchlässigkeit für Tiere behindert, wird in die Begründung aufgenommen.

 

 

Das Vorkommensgebiet wird in den Festsetzungen ergänzt.

 

Die naturnahe Ausführung des Lärmschutzwalls wird in den Festsetzungen ergänzt.

 

Von einer Pflicht zur Fassadenbegrünung wird nach sorgsamer Würdigung abgesehen, da ein wirksamer Vollzug der Festsetzung nicht sichergestellt werden kann. Es wird aber eine Empfehlung in der Begründung aufgenommen, geschlossene Fassadenfläche >30m² mit eine Fassadenbegrünung auszuführen.

 

Die Festsetzung wird für die Gewerbeflächen ergänzt, da aufgrund der Größe der Gewerbegrundstücke und die weniger vielschichtigen Nutzungsansprüche an eine gewerbliche Einfriedung ein Vollzug möglich erscheint.

 

 

Der Empfehlung wird gefolgt und eine Beleuchtung von Werbeanlagen ausgeschlossen.

 

 

 

 

 

Dem Bebauungsplan wird ein Lageplan mit Verortung der CEF-Maßnahme beigefügt. Die weitergehenden Hinweise werden in den Festsetzungen beachtet.

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Ausführungen zu Beleuchtungen unter V3 werden um die Festsetzung einer Ausführung unvermeidlicher Beleuchtung mit Bewegungsmeldern sowie der Abschaltverpflichtung aller nicht erforderlichen Beleuchtungen im Zeitraum von 23:00 Uhr bis zum Sonnenaufgang ergänzt. Von den weitergehenden Detailempfehlungen wird aber abgesehen, da diese nicht Vollzugsfähig sind.

 

 

 

Es wird auf die zuvor dargelegten Abstimmungen mit der uNB verwiesen. Der gem. Artenschutzrecht verpflichtende Ausgleich wird geleistet. In den Grünordnerischen Festsetzungen sind neue Biotop­vernetzungsstrukturen enthalten. Zudem erfolgt ein flächenbezogener Ausgleich. Hiermit sind die Anforderungen angemessen erfüllt.

 

 

Die internen Ausgleichsmaßnahmen wurden neu strukturiert und entsprechend definiert. Die Ausgleichsermittlung wurde überarbeitet und die notwendige CEF - Maßnahme definiert sowie der dortige Ausgleichswert ermittelt. Die Meldung der Ausgleichsfläche erfolgt gem. den Vorgaben des LfU.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dem Entwurf des Bebauungsplans wird ein Schallschutzgutachten beigefügt, welches die Verträglichkeit der geplanten Nutzungen GE/WA nachweist. Die im Gutachten getroffenen Maßgaben werden als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen.

 

Die Auffüllungen im Norden werden im Vorfeld der Vermarktung der Gewerbeflächen durch den Markt Wilhermsdorf hergestellt. Die Auffüllungen sind nach Norden mit Gefällen von 1:3 geplant um die entsprechende landschaftliche Verträglichkeit herzustellen. Das max. zulässige Gefälle wird unter Ziff. 11.3 der Festsetzungen ergänzt. Die Maßgaben unter Ziff. 14.4 der textlichen Festsetzungen bezieht sich hier auf die dann insgesamt im GE noch möglichen Geländeveränderungen. Um hier aber eine Gleichklang mit der seitens des Marktes vorgesehenen Entwicklung am Nordrand zu erreichen wird für die Teilfläche GE 4 eine von der allgemeinen Gefällefestsetzung abweichende Maßgabe von 1:3 getroffen.

 

Die Maßgaben zur GFZ-Festsetzung werden für den Entwurf der Planung überarbeitet und stringenter gefasst.

 

 

Mit den getroffenen Festsetzungen soll vorrangig sichergestellt werden, dass vor Garagen und Carports ein ausreichender Stauraum zu den angrenzenden öffentlichen Flächen sichergestellt ist, da die GaStellV hier ein geringeres Maß zulässt und gem. der Rechtsprechung eine textliche Festsetzung eines Mindeststauraums nicht mehr zulässig ist. Durch die planerische Festsetzung von mittels Garagen und Carports überbaubaren Flächen kann diese im Sinne der Bodenordnung städtebaulich geregelt werden. Der Tatbestand wird in Begründung zum Bebauungsplan nochmal erläutert.

 

Die Flächen für Garagen und Carports wurden überarbeitet. Die beschriebenen Auswirkungen können nicht abschließend ausgeschlossen werden, die nun gewählten Flächen bieten den bauwilligen aber ausreichend Spielraum hier angemessene Lösungen zu finden.

 

 

 

Die Legende wird entsprechend des Hinweises richtiggestellt.

 

 

 

 

 

Aufgrund der Gefällesituation und nun verhältnismäßig dichten Bebauung ist eine detaillierte Festsetzung von NHN -Bezugshöhen für die einzelnen Parzellen nicht sinnvoll möglich. Auch eine sinnvolle Zusammenfassung scheint ohne zu große Kompromisse nicht möglich. An der getroffenen Festsetzung soll daher festgehalten werden. Die Anwendung wird in der Begründung zum Bebauungsplan nochmal erläutert.

 

In den textlichen Hinweisen wird die Anwendung der Firsthöhe bei Pultdächern erläutert. Eine Skizze hierzu wird in der Begründung ergänzt. Hiermit sollte der Vollzug der beabsichtigten Festsetzung gewährleistet sein.

 

Auf die Festsetzung zu Staffelgeschossen wird verzichtet, um die Attraktivität für den einkommensgeförderten Wohnungsbau (EOF) zu erhöhen.

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Hinweise der Kreisrandinspektion sind bei der Planung beachtet. Die Löschwasserversorgung ist sichergestellt. Die weiteren Hinweise der Merkblätter sind in der Begründung zum Bebauungsplan bereits behandelt.

 

 

 

 

 

 

 

 

Wir bedanken uns für die Beteiligung zum o. g. Vorhaben.

 

Die nächste Sitzung des Planungsausschusses findet am 23.05.2022 statt.

Wir bitten um Fristverlängerung.

 

Der Planungsausschuss des Planungs­verbandes Region Nürnberg wird sich in seiner öffentlichen Sitzung am 23.05.2022, 10:00 Uhr, in Nürnberg, Rathaus Fünferplatz 2, Großer Sitzungssaal (Zimmer 204/II) mit o. g Angelegenheit befassen.

 

Das zur Beschlussfassung vorgeschlagene Gutachten des Regionsbeauftragten liegt anbei.

 

 

Bevölkerungsentwicklung: 1980: 3.787 Ew.; 1990: 4.104 Ew.; 2000: 4.889 Ew.; 2020: 5.479 EW;

Zentralörtliche Einstufung: Grundzentrum

Der Markt Wilhermsdorf plant im Anschluss an bestehende Siedlungsstrukturen am westlichen Ortsrand weitere Wohnbau- sowie Gewerbeflächen zu entwickeln und dafür den Bebauungsplan "WEST - Wohn- und Gewerbegebiet" aufzustellen. Hierzu ist vorgesehen ein allgemeines Wohngebiet mit rund 4,3 ha, ein Gewerbegebiet mit ca. 7 ,0 ha, etwa 1 ,9 ha öffentliche Verkehrsflächen, 0,2 ha Flächen für Versorgungsanlagen, 1,0 ha private Grünflächen und ca. 3,2 ha öffentliche Grünflächen / Regenrückhaltung festzusetzen. Der Geltungsbereich umfasst insgesamt ca. 17,6 ha. Die Vorhabenfläche wird aktuell als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Der wirksame Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren entsprechend geändert.

 

Gemäß Grundsatz 3.1 des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP) soll die Ausweisung von Bauflächen an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden. Der Demographische Wandel ist bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, insbesondere der Daseinsvorsorge und der Siedlungsentwicklung, zu beachten (LEP 1.2.1 (Z)). In den Siedlungsgebieten sind laut LEP 3.2 (Z) die Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potentiale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. Diesbezüglich wird auf die Auslegungshilfe "Anforderungen an die Prüfung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe im Rahmen einer landesplanerischen Überprüfung" des StMWI vom 7. Januar 2020 verwiesen.

 

 

Mit der vorliegenden Planung sollen 50 Bauplätze für Einfamilienhäuser sowie Doppelhaushälften, 16 Bauplätze für Reihenhäuser und drei Bauplätze für Mehrfamilienhäuser auf einer Fläche von ca. 4,3 ha realisiert werden (s. Begründung BP, S.16). Bei dieser angestrebten Durchmischung der Wohnformen wird aktuell von ca. 99 Wohneinheiten mit etwa 240 neuen Einwohnern ausgegangen (s. Begründung Änd. FNP, S.24). Durch Einbezug einer kleineren südlichen Fläche mit Bestandsbebauung an der Neustädter Straße ergibt sich zusätzliches Nachverdichtungspotential.

 

Mit Blick auf den Bedarf an einem neuen Wohngebiet in der beabsichtigten Größenordnung wird in den Unterlagen auf Basis der Bevölkerungsvorausrechnung des bayerischen Landesamtes für Statistik mit einem deutlichen Bevölkerungszuwachs für den Markt Wilhermsdorf bis einschließlich 2039 um 13, 1 % argumentiert. Unter der Prämisse, dass sich hierunter auch "Mehrfachbewerbungen" in verschiedenen Kommunen Im Großraum Nürnberg finden, werden des Weiteren Anfragen von aktuell 139 Bauplätzen für eine Einzel-/Doppelhauswohnbebauung sowie von fünf Bauplätzen für Mehrfamilienhäuser angeführt (s. Begründung Änd, FNP, S.11). In die Bedarfsermittlung wird zudem ein Auflockerungsbedarf von 0, 1% eingerechnet. Dieser sollte jedoch im weiteren Verfahrensgang vor dem Hintergrund einer kommunalen Betrachtung der lokalen Situation entsprechend einzelfallbezogen erläutert werden. Auf Basis der genannten demographischen Fakten und Annahmen ergibt sich für den Markt Wilhermsdorf unter Anwendung der Flächenmanagement-Datenbank des Bayerischen Landesamtes für Umwelt (LfU) insgesamt ein zusätzlicher Wohnbaulandbedarf von 14,7 ha bis zum Jahr 2035 (s. Begründung BP, S.15f).

 

Bezogen auf den Planungshorizont von 10-15 Jahren müssen diesem ermittelten Wohnbauflächenbedarf vorhandene Innenentwicklungspotenziale abgezogen werden. Die In den Unterlagen enthaltene Standortalternativenprüfung ermittelt ein grundsätzliches Flächenpotenzial von ca. 8 ha in Form von Identifizierten Baulücken bzw. Leerständen. Seit 2018 wird seitens der Kommune ein Leerstandsmanagement betrieben und Eigentümer von bachliegenden Grundstücken sowie leerstehenden Gebäuden nach deren Entwicklungsabsichten befragt. Hieraus resultiert nach aktuellem Kenntnisstand der Kommune eine theoretische Verfügbarkeit durch verkaufsbereite Eigentümer von ca. 0,4 ha. Als Flächenpotentiale im Flächennutzungsplan für eine Wohnbauflächenentwicklung wird das als "Mainsteig" bezeichnete Flächenpotential östlich der Lenzenstraße mit ca. 2,7 ha angeführt. Davon befinden sich aktuell 1,2 ha in kommunalem Besitz (s. Begründung Änd. FNP, S.10f). Laut den getroffen Aussagen sind somit insgesamt 10,7 ha Innenentwicklungspotentiale vorhanden, von denen jedoch nur 1,6 ha verfügbar sind.

Die innerorts potentiell freiwerdende Fläche durch die geplante Umsiedlung des Betriebs- und Recyclinghofs Enßner wird bei den in den Planunterlagen aufgeführten Innenentwicklungspotentialen nicht dargestellt. Diese Fläche wäre jedoch, abhängig von ihrer Entwicklungsmöglichkeit (Bodendenkmal), als zukünftiges Innenentwicklungspotential zu berücksichtigen und entsprechend anzurechnen.

 

Die Diskrepanz zwischen dar Summe der ermittelten Innenentwicklungspotentiale und der relativ gering angenommenen Aktivierungsquote (nur 0,4 ha von 8 ha) ist nochmals zu prüfen und ggf. detaillierter zu erläutern. Aus regionalplanerischer Sicht ist insbesondere bezogen auf den Planungshorizont von 10-15 Jahren davon auszugehen, dass zusätzliche Innenentwicklungspotentiale zur Verfügung stehen müssten. In diesem Zusammenhang wird zudem empfohlen sich mit den nicht verfüg- oder entwickelbaren Wohnbauflächen in der Kommune nochmals Intensiv auseinanderzusetzen.

 

Im Anschluss an die geplanten Wohnbauflächen soll nach Westen ein Gewerbegebiet in einer Größenordnung von ca. 7 ha realisiert werden. Laut Planunterlagen wurden für die kommunalen Gewerbeflächen 33 Anfragen registriert (s. Begründung BP. S.16). Konkrete Nachfragen nach Gewerbeflächen aus dem lokalen Kreis der Gewerbetreibenden liegen der Kommune aktuell in einer Gesamtdimension von 1,5 - 2,5 ha vor. Dieser lokale Bedarf wird in der Begründung zur Änderung des FNP (S. 11) kurz skizziert, jedoch nicht näher ausgeführt.

 

Zwar erfolgt auf Ebene des Flächen­nutzungsplans ein anteiliger Flächentausch mit der enthaltenen Gewerbebaufläche (ca. 4,5 ha) im Westen der Gemeinde, jedoch sollte, bei einer Größenordnung der mit dem vorliegenden Bebauungsplan konkret mit Baurecht zu überplanenden Gewerbebaufläche von 7 ha, die Bedarfsdarstellung auf Grundlage der aktuell vorliegenden Anfragen ansiedlungswilliger Betriebe konkretisiert werden, um diese Dimension aus regionalplanerischer Sicht besser nachvollziehen zu können.

 

Im Rahmen der erfolgten Standort­alternativenprüfung (vgl. Begründung Änd. FNP, Kap. 2.10) wird hinsichtlich der gemäß Ziel 3.2 LEP vorrangig zu nutzenden Innenent­wicklungspotentiale schlüssig dargelegt, dass im Gemeindegebiet bis auf die in der Planung integrierte und zu tauschende Gewerbefläche im Westen, keine gewerblichen Alternativflächen vorhanden und bestehende Baulücken z.B. im Gewerbegebiet "Fallmeisterei" Reserveflächen für dort ansässige Unternehmen sind.

Dabei gilt es allerdings zu berücksichtigen, dass bei einer potentiellen Verlagerung bereits ortsansässiger Betriebe, deren "Altstandorte" ggf. wieder zur Verfügung stehen. Diese wären gemäß Ziel 3.2 LEP als Innenentwicklungspotentiale möglichst vorrangig zu nutzen und bei der Bedarfserläuterung entsprechend einzubeziehen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rein vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan "Betriebshof Enßner" nur dann als angebunden anzusehen ist, wenn der vorliegende Bebauungsplan "WEST - Wohn- und Gewerbegebiet" früher oder mindestens zeitgleich rechtskräftig wird. Dies ist im Rahmen der sich parallel in Aufstellung befindlichen Bauleitplanverfahren sowie der weiteren Verfahrensschritte dringend zu beachten und sollte dementsprechend in den Planunterlagen dokumentiert werden. Auf die regionalplanerische Stellungnahme zu dem Bebauungsplan "Betriebshof Enßner" vom 11.05.2022 wird entsprechend verwiesen.

 

Gemäß Regionalplan der Region Nürnberg Grundsatz 7.1.4.1 ist anzustreben, Ortsränder sowie Industrie- und Gewerbegebiete, insbesondere in den Naturparken und in den Fremdenverkehrsgebieten, so zu gestalten, dass sie das Landschafts- und Ortsbild nicht beeinträchtigen. Eine enge Abstimmung mit den naturschutzfachlichen Stellen diesbezüglich wird empfohlen.

 

Bezüglich der von der Gesamtplanung im Wilhermsdorfer Westen ausgehenden Auswirkungen auf die anliegenden Straßen ist vor dem Hintergrund von Ziel 4.1.1 und Grundsatz 4.2 LEP eine entsprechende Abstimmung mit den verkehrlichen Fachstellen angezeigt.

 

 

 

Aus regionalplanerischer Sicht wird ab­schließend empfohlen, dann keine Einwendungen zu erheben, sofern

 

 

 

Der Planungsausschuss des Planungs­verbandes Region Nürnberg hat in seiner Sitzung vom 23.05.2022 die beiliegende Stellungnahme mit 4 Gegenstimmen be­schlossen.

 

In der ausführlichen Diskussion wurde das Vorhaben insbesondere im Hinblick auf das Ziel des sparsamen Flächenverbrauchs als kritisch bewertet. Mehrere Ausschussmitglieder sahen dabei die Aufteilung zwischen Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihen- und Mehrfamilienhäu­sern als problematisch an.

 

Die Niederschrift zur Sitzung reichen wir nach, sobald möglich.

 

Der Beschluss stellt gleichzeitig die Stellungnahme des Planungsverbands im Auslegungsverfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB dar. Eine erneute Vorlage der Planunterlagen (bzw. Anhörung des Planungsverbandes) ist nur erforderlich, sofern sich Lage und Umfang des bisherigen Bauleitplanes verändern.

 

Stellungnahme Regionsbeauftragter: siehe oben

 

Niederschrift über die Sitzung des Planungsausschusses der Stadt Nürnberg vom 23.05.2022

 

 

 

Herr Maurer fasst den Sachverhalt zusammen und trägt die Stellungnahme des Regionsbeauftragten vor.

 

Herr StR Dr. Gsell merkt an, dass die Stellungnahme deutlich schärfer formuliert und um den Aspekt des Flächenverbrauchs ergänzt werden müsste.

Die Gemeinden Wilhermsdorf und Leinburg planen in einer Größenordnung pro Einwohner die in den großen Städten nicht denkbar wäre. Der Flächenverbrauch pro Einwohner durch Einfamilien­ und Reihenhäuser sei deutlich höher als in anderen Bereichen. Aus seiner Sicht kann der Stellungnahme in der vorgelegten Form nicht zugestimmt werden.

 

Herr Liebel weist darauf hin, dass sich das Vorhaben des Marktes Wilhermsdorf im ersten Beteiligungsschritt befinde und damit die Stellungnahme in der vorgelegten Form durchaus ausreichend sei. Die darin geforderten Hausaufgaben seien ein wichtiger Hinweis für die weiteren Planungsschritte der Gemeinde.

Bei der Gemeinde Leinburg stellt sich das etwas anders dar, weil hier bereits der dritte Planungsschritt erreicht sei. In diesem Fall sei die Stellungnahme auch deutlich härter formuliert. Gerade im Innenbereich wurden die Potenziale nicht ausgereizt, so dass eine Zustimmung nicht möglich sei.

 

Herr StR Dr. Gsell möchte an den Markt Wilhermsdorf gerne schon jetzt weitergeben, dass die Aufteilung zwischen Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihen- und Mehrfamilienhäusern als problematisch angesehen werde.

 

Herr berufsm. StR Weber stimmt diesem Vorschlag zu, um die Position des Ausschusses schon jetzt deutlich zu machen.

 

Herr Müller fügt an, dass die Stellungnahme des Regionsbeauftragten einen Entwurf für die Behandlung im Ausschuss darstelle.

 

Herr Liebel zitiert nochmals die entsprechende Passage zum Flächenverbrauch in seinem Gutachten und verweist darauf, dass der Gemeinde bei Nichtvollständigkeit der Unterlagen Gelegenheit zur Überarbeitung gegeben werde.

 

Herr Maurer schlägt vor, die Stellungnahme zur Abstimmung zu stellen mit folgendem Hinweis:

In der ausführlichen Diskussion wurde das Vorhaben insbesondere im Hinblick auf das Ziel des sparsamen Flächenverbrauchs als kritisch bewertet. Mehrere Ausschussmitglieder sahen dabei die Aufteilung zwischen Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihen- und Mehrfamilienhäusern als problematisch an.

Er macht deutlich, dass für die Sitzung ein ausführliches Protokoll erstellt werde, das der Gemeinde auch zur Verfügung gestellt werde. Daraus sei sehr gut ersichtlich, was die Kritikpunkte bei diesem Vorhaben seien.

 

Herr Liebel fügt an, dass auch unterschieden werden müsse, ob es sich um ein Flächennutzungsplan- oder ein Bebauungsplanverfahren handele. Wichtig in diesem Zusammenhang sei die Schlüssigkeit der Bedarfsermittlung und nicht zuallererst die Wohnfläche pro Einwohner. Zu beachten sei auch der Faktor der Demografie, der in jeder Gemeinde der Region unterschiedlich sei.

 

Herr Krömer stimmt Herrn Liebel zu und sieht den Hinweis an die Gemeinde in dieser Form als ausreichend an.

 

Weitere Wortmeldungen gibt es nicht.

 

Die Stellungnahme des Regionsbeauftragten wird gegen 4 Stimmen mit o. g. Hinweis beschlossen (Beilage 7.2).

 

 

 

 

 

Die Stellungnahme wird in Abwägung aller Belange wie folgt behandelt:

 

Der Fristverlängerung wurde zugestimmt. Zu der dann eingegangenen Stellungnahme wird in der Abwägung festgestellt:

 

 

Die vorliegende Planung wurde im Vorfeld sorgsam erarbeitet, geprüft und insbesondere mit dem Landratsamt Fürth sowie der höheren Landesplanungsbehörde bei der Regierung von Mittelfranken abgestimmt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Planung verfolgt grundsätzlich die Prämisse des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Die in der Auslegungshilfe dargelegten Aspekte wurden umfassend gewürdigt und in die Abwägung eingestellt. Besser geeignete Planungsalternativen sind im Marktgemeindegebiet weiterhin nicht vorhanden.

 

Der Wohnbauflächenbedarf für den Markt Wilhermsdorf wurde unter Berücksichtigung der gesamtpolitischen und wirtschaftlichen Entwicklungen in den vergangenen zwei Jahren nochmals intensiv geprüft und beraten. Der Bedarf wurde nochmals unter Berücksichtigung der Zahlen zur demografischen Entwicklung der Kommune intensiv geprüft. Hierbei kann auch weiterhin nur auf die letzte Veröffentlichung aus dem August 2021 zurückgegriffen werden, da seitens des Landesamtes für Statistik keine neueren Zahlen veröffentlicht wurden. Im Ergebnis wird seitens des Markts Wilhermsdorf weiterhin davon ausgegangen, dass grundsätzlich ein erheblicher Bedarf geben ist.

 

Die Nachfrage nach Wohnbauflächen in Wilhermsdorf ist auch unter Berücksichtigung der deutlich gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten weiterhin hoch. Mehrfachbewerbungen sind hierbei grundsätzlich bereits abmindernd in der Abwägung berücksichtigt. Um hier aber besser auf sich verändernde Wohntrends reagieren zu können, wurde das Planungskonzept nochmals überarbeitet und hierbei durch kleinere Grundstücksparzellen sowie Möglichkeiten zur Umsetzung anderer Wohnformen den veränderten Rahmenbedingungen Rechnung getragen. Der Markt Wilhermsdorf beabsichtigt sich hier zu dem nicht zwingend, alle Fläche innerhalb kürzester Zeit zu vermarkten. Vielmehr will der Markt Wilhermsdorf hier neben dem Ziel der Förderung der Innentwicklung die Möglichkeit eines auch mittelfristig verfügbaren Angebots herbeiführen.

 

Der Vorrang der Innenentwicklung hat hier für den Markt Wilhermsdorf hohe Priorität. Den 2018 durchgeführte Abfrage bekannter Baulücken und Innenentwicklungsflächen im Kernort von Wilhermsdorf wurde 2022 wiederholt. Von den identifizierten 61 Baulücken haben lediglich 16 eine Entwicklungsbereitschaft gezeigt bzw. werden bereits entwickelt. Diese Grundstücke besitzen eine Fläche von ca. 1,7 ha. Die durch den Markt Wilhermsdorf hier eingeführten Beratungsmöglichkeiten im Zuge der Städtebauförderung zeigen eine gewisse Wirkung. Insgesamt besitzen die aktuell festgestellten 61 Flächen eine Dimension von ca. 6,2 ha. Die Aktivierungsmöglichkeit hat sich grundsätzlich verbessert. Festzustellen ist aber weiterhin, dass der überwiegende Teil der Eigentümer weiterhin keine Entwicklungsabsichten besitzt. 34 Eigentümer waren nicht entwicklungsbereit, 11 habe keine Rückäußerung übermittelt. Die Einflussmöglichkeiten der Kommune sind aber aktuell abseits der Beratungsmöglichkeiten weiterhin beschränkt. Der Gesetzgeber gibt hier den Kommunen weiterhin keine geeigneten Mittel an die Hand, die Innentwicklung noch besser aktiv fördern zu können. Die aktuellen Unsicherheiten in den zusätzlichen gesetzlichen Anforderungen an die "Standards" von Wohngebäuden führen hier aktuell dazu, dass Eigentümer entsprechender Bestandsimmobilien eher zu einer abwartenden Haltung. Gleichzeitig ist aber weiterhin ein hoher Bedarf an zusätzlichem Wohnraum, auch aus der Aufnahme und der Integration aus der Zuwanderung zu verzeichnen. Es besteht damit weiterhin ein deutlicher Bedarf auch in Wilhermsdorf zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Die Potenzialfläche "Enßner" im Altort werden bzgl. des Innenentwicklungspotenzials noch mit eingespeist. Jedoch hängt die Entwicklungsfähigkeit der dortigen Flächen neben der Frage des Bodendenkmals auch intensiv von der hier relevanten Planung ab, da nur bei Umsetzung dieser Planung eine Aussiedlung der Fa. Enßner möglich sein wird! Die vorstehend zusammengefassten Aspekte werden in der Begründung zum Bebauungsplan nochmal ausführlich dargelegt und der vorliegende Planungsbedarf entsprechend begründet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Seitens der Verwaltung wird eine Nachfrageliste nach gewerblichen Nutzflächen geführt, welche regelmäßig fortgeschrieben wird. Neben verhältnismäßig unkonkreten Anfragen von überregionalen Immobilienentwicklern bzw. Maklern sind hier weiterhin verschiedene Anfragen aus Wilhermsdorf selbst. Hierbei handelt es sich in der Regel um Anfragen zur Betriebserweiterung bestehender lokaler Unternehmen, mit denen nicht zwangsweise eine Aufgabe der bestehenden kleinteiligen Bestandstandorte verbunden ist. Die Interessen der lokalen Betriebe bestehen auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rahmen­bedingungen fort. Darüber hinaus bestehen Anfragen regionaler Unternehmen aus den Nachbarkommunen bzw. der Region, welche Betriebsverlagerungen bzw. Erweiterungen anstreben. Auch hiermit ist zunächst keine Aufgabe bestehender gewerblich genutzter Flächen im Marktgemeindegebiet verbunden. Die konkret in der Nachfrageliste des Markts Wilhermsdorf hinterlegten Flächenabfragen belaufen sich auf Größen von 1.000 m² bis hin zu 3-5 ha je Einzelbetrieb. Unmittelbar konkret bestehen Anfragen in Größen von ca. 8,0 ha. Darüber hinaus bestehen "lose" Anfragen, welche auch Mehrfachbewerbungen in der Region darstellen können in Größenordnungen von ca. 18 - 20 ha. Hierbei handelt es sich aber tw. um Lager- oder Logistikbetriebe, welche seitens des Markts Wilhermsdorf nicht präferiert werden, da hiermit in der Regel nicht die Schaffung zusätzlicher Arbeitsplätze verbunden ist. Dies ist aber erklärtes Ziel des Marktes, um hiermit auch den Anteil der attraktiven Wohnortnahen Arbeitsplätze steigern zu können und hiermit auch der Auspendlerquote entgegen wirken zu können. Der Markt Wilhermsdorf geht daher aufgrund der weiter positiven Nachfragesituation davon aus, dass die angestrebte Flächenentwicklung für die kommunale Entwicklung angemessen und sinnvoll ist. Die Ausführungen zum Bedarf von gewerblichen Entwicklungsflächen sowie den gegenüberzustellenden Innenentwicklungspotenzialen werden in der Begründung zur Planung nochmals intensiv erläutert. Einbezogen wird hierbei auch die Frage der Verfügbarkeit möglicher "Altstandorte" lokaler Betriebe, welche eine Verlagerung planen. Rückfragen bei den dortigen Betrieben haben aber ergeben, dass diese, soweit es sich um die Grundstückseigentümer handelt, überwiegend keine Veräußerung oder Vermietung der Flächen planen. Vielmehr handelt es sich in der Regel um problematische konfliktbelastete Bestandsimmobilien, welche eine sinnvolle gewerbliche Nachnutzung nicht zulassen.

 

Die Hinweise zu den Abhängigkeiten der parallelen Verfahren "Enßner" und "BG West" sind bekannt und werden beachtet. In den Verfahrensabläufen in der Begründung wird hierauf nochmal eingegangen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Abstimmung mit der naturschutzfachlichen Stelle ist erfolgt. Die Ergebnisse sind in den Entwurf des Bebauungsplans eingeflossen.

 

 

 

 

 

 

 

Die verkehrstechnischen Belange wurden untersucht und die Verträglichkeit festgestellt. Die Unterlagen zur Verkehrsprognose sowie das Verkehrsgutachten werden dem Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan ausgelegt und entsprechend in der 2. Auslegungsrunde zum Bebauungsplan mit veröffentlicht.

 

 

 

Die Aussagen über die Bedingungen für eine Verträglichkeit der Planung werden zur Kenntnis genommen. Die dort aufgeführten Aspekte sind aus Sicht des Markts Wilhermsdorf beachtet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Stellungnahme vom 23.05.2022 sowie der Inhalt des Protokolls vom 23.05.2022 werden zur Kenntnis genommen.

 

Das Planungskonzept wurde hinsichtlich des Verhältnisses der Wohnformen innerhalb der geplanten Wohnbauflächen optimiert und hiermit den sich veränderten Wohnformansprüchen und den veränderten Bau- und Finanzierungskosten Rechnung getragen.

 

Mit der Flächeninanspruchnahme an sich wurden sich nochmals intensiv auseinandergesetzt. Auf die vorstehenden Aussagen wird hier verwiesen. Die geplante Flächenentwicklung ist aus Sicht des Markts Wilhermsdorf geeignet und verträglich. Hiermit soll auch dem übergeordneten Ziel der Landes- und Regionalplanung Rechnung getragen werden, gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen in Bayern zu schaffen. Mit der geplanten Entwicklung kann hierzu ein Beitrag geleistet werden, da auch "auf dem Land" der Ort der kurzen Wege zwischen Wohnen, Arbeiten und Freizeit geschaffen verbessert werden kann und hierdurch der Anteil der Pendlerströme in die Großstädte reduziert werden kann. Dies kann zu einem gewissen Grad auch die dortigen Bewohner von Belastungen aus Emissionen aus den Pendlerströmen entlasten. Zudem besteht auch in ländlichen Kommunen weiterhin eine hohe Nachfrage nach Wohnbauflächen. Insbesondere auch im Bereich des geförderten oder preisgedämpften Wohnungsbaus. Die geplanten Maßnahmen schaffen hierfür die Voraussetzungen im innerörtlichen Bereich von Wilhermsdorf entsprechende Maßnahmen zu realisieren. Bzgl. der Möglichkeit des Innenentwicklungsvorrangs wird nochmals klargestellt, dass der Markt Wilhermsdorf dies weiter konsequent - auch im Rahmen der Städtebauförderung - umsetzen wird. Jedoch sind hier aufgrund mangelnder gesetzlicher Möglichkeiten Grenzen gesetzt, die auch die durch letzten Änderungen des Planungsrechts nicht wesentlich verbessert wurden. Ein Planungsverzicht, wie man dann ggf. als Konsequenz zur Förderung der Innenentwicklung ableiten könnte, wird aber den Entwicklungszwängen des Markts Wilhermsdorf auch nicht gerecht. Es würde zwar keine Flächeninanspruchnahme entstehen, auf der anderen Seite wäre aber auch nicht positiven Entwicklungen für die Kommune zu erwarten. Deutlich würde sich dies am Beispiel der Bestandsflächen "Enßner" am alten Festplatz zeigen. Eine Aussiedlung abseits bestehender Wohnstrukturen ist unabdingbar, wenn dem Betrieb die Möglichkeit zur Weiterentwicklung gegeben werden. Die Maßgaben des Anbindegebotes lassen wiederum aber keine Solitärlage eines solchen Betriebes zu. Kann der Betrieb aber nicht ausgesiedelt werden, ist die Möglichkeit einer besseren Nutzung der innerörtlichen Flächen nicht möglich. Der Markt würde u.U. ein wichtiges Unternehmen verlieren und zudem wäre mit insgesamt negativen Folgen für die Kommune zu rechnen. Der Verzicht auf die Planung ist daher aus Sicht des Markts Wilhermsdorf ungeeignet. Die Bedenken der Mitglieder des Planungsverbandes werden gesehen und sind sorgsam in den Abwägung der Planung eingeflossen. Beachtenswert ist hierbei, dass bei der Gesamtgröße der Planung ein erheblicher Anteil an öffentlichen Grünflächen, Entwicklungsflächen für Natur und Landschaft sowie Flächen mit Begrünungsgeboten festgesetzt werden. Wie bereits ausgeführt, werden die Flächenverteilungen im Wohnbaugebiet bzgl. der Wohnformen überarbeitet. Es werden Baufelder geschaffen, welche in sich schlüssig als Teilbereich entwickelt verdichtet durch Bauentwickler entwickelt werden können. Der Anteil "klassischer" Einfamilienhausstrukturen wird auf die Randbereiche im Norden und Osten beschränkt und stattdessen mehr Flächen für kleinere Wohnformen wie Kettenhaus und Hausgruppen geschaffen. Ziel ist es einen besseren Mix an Wohnformen zu erreichen, der sowohl zum Teil die Nachfrage nach Wohnungen im Geschosswohnungsbau erfüllen kann, aber auch dem weiterhin bestehenden Wunsch vieler Interessenten nach der Bildung von Wohneigentum auf dem eigenen Grundstück Rechnung tragen kann. Hierfür besteht weiterhin eine latente Nachfrage, welche sicherlich durch die allgemeinen Entwicklungen gebremst, aber nicht verloschen ist. Zudem sollte auch zukünftig in einer pluralistisch, freiheitlich entwickelten Gesellschaft die Möglichkeit bestehen, seine Wohnwünsche zumindest teilweise individuell realisieren zu können. Die vorliegenden Planungen bieten hierzu ein für den Markt Wilhermsdorf angemessenes Angebot und ist mit den beachtenswerten Zielen und Grundsätzen vereinbar.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Regierung von Mittelfranken nimmt als höhere Landesplanungsbehörde anhand der von ihr in dieser Eigenschaft ausschließlich zu vertretenden überörtlich raumbedeutsamen Belange der Raumordnung und Landesplanung zum o.a. Entwurf wie folgt Stellung:

 

Im Markt Wilhermsdorf soll am westlichen Ortsrand der Bebauungsplan "WEST" für die Entwicklung eines Wohn- und Gewerbegebietes aufgestellt werden. Es ist beabsichtigt ein allgemeines Wohngebiet mit rund 4,3 ha, ein Gewerbegebiet mit ca. 7,0 ha, etwa 1,9 ha öffentliche Verkehrsflächen, 0,2 ha Flächen für Versorgungsanlagen, 1,0 ha private Grünflächen und ca. 3,2 ha öffentliche Grünflächen / Regenrückhaltung festzusetzen. Der Geltungsbereich umfasst insgesamt ca. 17,6 ha. Der Standort ist bislang unbeplant und die Flächen werden landwirtschaftlich genutzt. Im Parallelverfahren wird der wirksame Flächennutzungsplan entsprechend geändert.

 

Einschlägige Erfordernisse der Raumordnung und Landesplanung:

 

(G)Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden.

 

(G) Flächensparende Siedlungs-und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.

 

(Z) In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.

 

(G) Eine Zersiedelung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruktur sollen vermieden werden.

 

(Z) Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen. Ausnahmen sind zulässig, wenn

 

 

(Z) Die Verkehrsinfrastruktur ist in ihrem Bestand leistungsfähig zu erhalten und durch Aus-, Um­ und Neubaumaßnahmen nachhaltig zu ergänzen.

 

(G) Das Netz der Bundesfernstraßen sowie der Staats- und Kommunalstraßen soll leistungsfähig erhalten und bedarfsgerecht ergänzt werden.

 

 

 

Im Hinblick auf die o.g. Erfordernisse der Raumordnung und die Auslegungshilfe "Anforderungen an die Prüfung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe im Rahmen der landesplanerischen Überprüfung" des StMWi vom 07.01.2020 kommt "der Nachvollziehbarkeit und Begründung des ermittelten Bedarfs neuer Siedlungsflächen ein besonderer Stellenwert zu"

(StMWi 2020, S.4).

 

Im geplanten neuen allgemeinen Wohngebiet mit 4,3 ha Umfang sollen etwa 51 Einzel-und Doppelhäuser, 16 Reihenhäuser und 3 Mehrfamilienhäuser entstehen. In den insgesamt 69 neuen Gebäuden sind ca. 80 - 130 Wohneinheiten für etwa 170 - 275 Einwohner möglich. Laut Unterlagen wird aktuell von ca. 99 Wohneinheiten mit etwa 240 neuen Einwohnern ausgegangen (vgl. Begründung Änderung FNP S. 24). Durch die zusätzliche Fläche südlich und Einbezug der Bestandsbebauung an der Neustädter Straße ergibt sich ein kleines zusätzliches Nachverdichtungspotential für einzelne weitere Einzel-/Doppelhäuser.

 

In den Planunterlagen wird im Sinne des darzulegenden Bedarfs ein Bezug auf die positive Bevölkerungsvorausberechnung des LfStat genommen und von einem Bevölkerungswachstum von ca. 13,1% bis zum Jahr 2035 ausgegangen. Zudem werden Anfragen von aktuell 139 Bauplätzen für eine Einzel-/Doppelhauswohnbebauung sowie von 5 Bauplätzen für Mehrfamilienhäuser angeführt, wobei der Kommune hier der Aspekt der Streuung dieser Wohnbauanfragen über die Region relativierend bewusst ist (vgl. Begründung Änd. FNP S.11, Begründung BP WEST, S.16). Weiterhin wird ein Auflockerungsbedarf von 0, 1 % pro Jahr auf dann 2, 1 EW/WE im Jahr 2035 unter Verweis auf die Raumprognose des BBSR 2035 angeführt. Insgesamt wird schließlich ein zusätzlicher Wohnbaulandbedarf von 14,7 ha bis zum Jahr 2035 ermittelt (vgl. Begründung BP WEST, S.15f).

 

Hinsichtlich der von diesem Bedarf abzuziehenden Innenentwicklungspotentiale ist in den Unterlagen zunächst eine umfassende Untersuchung von potentiellen Standortalternativen enthalten. Weiterhin wird auch die im wirksamen FNP bereits dargestellte Wohnbaufläche "Mainsteg" östlich des Hauptortes mit ca. 2,7 ha (Alternativflächen W2, W3, W4) benannt, wovon laut eigener Aussagen ca. 1,2 ha im kommunalen Besitz sind (vgl. Begründung Änderung FNP S. 10f). Darüber hinaus wird auf eine Erfassung der innerörtlichen Baulücken aus dem Jahr 2018 verwiesen, bei der insg. 58 Baulücken/ untergenutzte Bereiche mit einer Fläche von rund 8 ha ermittelt wurden (vgl. Begründung Änderung FNP S. 10f). Gemäß den Darstellungen sind somit insg. 10,7 ha Innenentwicklungspotentiale vorhanden, von denen jedoch nur 1,6 ha verfügbar sind (0,4 ha der Baulücken + 1,2 ha der Fläche "Mainsteg" im kommunalen Besitz). Die weiteren rund 9 ha Innenentwicklungspotentiale sind nach den Angaben nicht verfüg-oder entwickelbar. Es wird diesbezüglich die Absicht der Kommune angeführt, hier weiterhin als Vermittler zwischen Käufer und potenziellen Interessen tätig zu sein und die Ansprache der betreffenden Eigentümer regelmäßig fortzuführen (vgl. Begründung Änderung FNP S. 10f).

 

Bei diesen Darstellungen der Innenent­wickl­ungspotentiale findet die im Innenort durch Aussiedlung der Fa. Enßner potentiell freiwerdende Fläche bislang keine Berücksichtigung. Diese Fläche wäre in Abhängigkeit des möglichen Umfangs der Entwicklung (Bodendenkmal) als zukünftiges Innenentwicklungspotential ggf. ebenfalls mit zu beachten. Hierfür sprechen die zugehörigen Aussagen im Stadtentwicklungskonzept des Marktes Wilhermsdorf und auch die Aussagen in den Begründungen zur Aufstellung des Bebauungsplans WEST sowie des vorhabenbezogenen Bebauungsplans "Betriebs-und Recyclinghof Enßner" (vgl. Begründung BP WEST S.5, Begründung BP Betriebshof Enßner S.8f).

 

Es wird empfohlen neben den umfassenden verbalen Erläuterungen die ermittelten Flächenpotentiale auch in einer nachvollziehbaren Übersicht darzustellen.

 

Die bislang relativ gering angenommene Aktivierungsquote der ermittelten Innenentwicklungspotentiale ist dabei auch nochmals zu überprüfen und ggf. näher zu begründen (nur 0,4 ha der 8 ha Baulücken/ Innenentwicklungsflächen, etc.). Auch bei einer aktuellen Nichtverfügbarkeit von einzelnen Grundstücken kann aus landesplanerischer Sicht mittel- und langfristig von einer stärkeren (privaten) Entwicklung der Bereiche ausgegangen werden. Die hierzu genannte, bislang stattfindende Unterstützung der Gemeinde zur Vermittlung von Baulücken und -flächen wäre als eine kommunale Mobilisierungsstrategie auszubauen und ausführlicher zu erläutern (vgl. Begründung Änderung FNP S. 10f). Es kann an dieser Stelle auf das nach hiesiger Kenntnis seit 2018 existierende Leerstandmanagement oder auf das seit Ende des Jahres 2021 geförderte Stadtumbaumanagement und deren potentiell weiterführenden Aktivitäten aufmerksam gemacht werden. Langfristig definitiv nicht entwickelbare Bereiche wären ggf. alternativ auch aus dem wirksamen Flächennutzungsplan zurückzunehmen.

 

Es wird daneben angeregt um einer Entstehung von neuen Baulücken und "Spekulations­flächen" vorzubeugen, im vorliegenden Bebauungs­plan für den Planbereich ein Baugebot vorzusehen und in die textlichen Festsetzungen zu übernehmen.

 

In Anknüpfung daran wird auch auf die Folgekosten der Flächenausweisung für die Kommune (z.B. für technische und soziale Infrastruktur) hingewiesen, die bei der Prüfung und Abwägung der Flächenausweisung grundlegend mitberücksichtigt werden sollten (vgl. StMWi S. 5f).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Das geplante neue Gewerbegebiet mit 7 ha gewerblicher Bauflächen soll laut den Unterlagen den Aussiedlungswünschen ortsansässiger Betriebe und den Nachfragen vorwiegend aus den im Marktgemeindegebiet aber auch von Unternehmen aus angrenzenden Kommunen dienen. Es wird konkret genannt, dass "für Gewerbeflächen( ... ) im Bereich von Wilhermsdorf 33 Anfragen registriert [sind]" (vgl. Begründung BPlan WEST, S.16) und gleichzeitig dargelegt, dass "die konkrete Nachfrage nach Gewerbeflächen aus dem lokalen Kreis der Gewerbetreibenden
( ... ) zurzeit in einer Gesamtdimension von 1,5 - 2,5 ha [variiert]" (Begründung Änd. FNP, S.11 ).

 

Hinsichtlich der gemäß Ziel 3.2 LEP Bayern vorrangig zu nutzenden Innenentwicklungs­potentiale wird nachvollziehbar dargelegt, dass im Gemeinde­gebiet bis auf die in der Planung integrierte und zu tauschende Gewerbefläche im Westen, keine gewerblichen Alternativ­flächen vorhanden und die bestehenden Bau­lücken z.B. im Gewerbegebiet Fallmeisterei für bestehende Betriebe gebunden sind.

 

Zu beachten ist hier allerdings, dass bei einer Verlagerung der angeführten, ortsansässigen Betriebe deren bisherige Standorte durch Revitalisierung ggf. wieder zur Verfügung stehen. Diese wären folglich als Innenent­wicklungspotentiale anzusehen, gemäß Ziel 3.2 LEP Bayern möglichst vorrangig zu nutzen und entsprechend bei der Bedarfserläuterung ggf. mit einzubeziehen.

 

Die in den Unterlagen enthaltene Bedarfsdarstellung mit den einerseits genannten 33 gewerblichen Anfragen und dem andererseits erläuterten lokalen Gewerbe­flächenbedarf von bis zu 2,5 ha stimmt darüber hinaus aktuell nicht mit der geplanten Festsetzung eines Gewerbegebiets von 7 ha überein. Zwar ist dem Markt Wilhermsdorf sowohl auf Ebene des Flächennutzungs- als auch im Bereich eines verbindlichen Bebauungsplans eine Entwicklungsfähigkeit und eine begrenzte angebotsorientierte Flächendarstellung anzuerkennen. Es wird hierzu auch plausibel dargelegt, dass der Standort für die mittel- und langfristige Gewerbeflächenentwicklung des Marktes Wilhermsdorf vorgesehen ist (vgl. Standort­alternativenprüfung, Begründung Änderung FNP S. 13f). Es erfolgt zudem in Teilen ein Tausch mit der im wirksamen Flächennutzungsplan enthaltenen, ca. 4,5 ha großen Gewerbebaufläche im Westen der Gemeinde. Jedoch ist bei der Dimension der mit dem vorliegenden Bebauungsplan WEST konkret mit Baurecht zu überplanenden Gewerbebaufläche von 7 ha, eine nachvollziehbarere und schlüssigere Bedarfsdarstellung u.a. mit den begründet ansiedlungswilligen Gewerbebetrieben erforderlich. Eine entsprechende Bedarfs­darstellung kann beispielsweise durch eine differenzierte Aufstellung der substantiellen neuen Ansiedlungs- bzw. der innerörtlichen Verlagerungswünsche inkl. Verhandlungsstand und konkret benötigten Flächengrößen erfolgen. Es wird empfohlen sich mit den Flächenbedarfen der verschiedenen Gewerb­earten und -unternehmen auseinanderzusetzen, die bisherigen Darstellungen entsprechend zu harmonisieren und die Angaben nachvollziehbar zu konkretisieren. Ggf. ist im Ergebnis auch zu prüfen ob und inwiefern die Flächenausweisung an den aktuell konkreten Bedarf anzupassen und eine Entwicklung beispielsweise in Abschnitten vorzunehmen ist. Auf die dabei notwendige Beachtung von Ziel 3.3 LEP Bayern - Anbindegebot wird in diesem Fall vorsorglich aufmerksam gemacht.

 

Während der hier bewertete Vorentwurf des Bebauungsplans WEST mit seinen Teilbereichen Wohn- und Gewerbegebiet als angebunden i.S.d. Ziels 3.3 LEP Bayern angesehen werden kann, wird an dieser Stelle jedoch vorsorglich darauf hingewiesen, dass der weiterführende Bebauungsplan "Betriebshof Enßner" nur dann als angebunden anzusehen ist, wenn der hier bewertete Bebauungsplan "WEST" früher oder mindestens gleichzeitig rechtskräftig wird. Darauf ist im Zuge der beiden separaten Bauleitplanverfahren und den weiteren Verfahrensschritten dringend zu achten und sollte in den Planunterlagen jeweils nachvollziehbar dokumentiert werden. Auf die zugehörigen Stellungnahmen zu dem Bebauungsplan "Betriebshof Enßner" wird entsprechend verwiesen (vgl. RMF-SG24-8314.01-105-11-2).

 

Grundsätzlich sollen gemäß Grundsatz 3.1 LEP Bayern flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden. Die konkrete Gewerbe- bzw. Bauflächenplanung sollte aus landesplanerischer Sicht daher möglichst effizient und flächensparend erfolgen und es sollten alle Möglichkeiten zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme konsequent genutzt werden (z.B. Kombination von Nutzungen u.a. bei ruhendem Verkehr durch Tiefgarage, Parkdeck oder Parkhaus, Mehrgeschossigkeit, höhere Baudichte, auch energetischer Beitrag durch Kraft-Wärmekopplungen, Überdachung mit Photovoltaikmodulen, etc ... ).

 

Weiterhin wird auch hier auf die Folgekosten der Flächenausweisung für die Kommune (z.B. für technische und soziale Infrastruktur) hingewiesen, die bei der Prüfung und Abwägung grundlegend mitberücksichtigt werden sollten (vgl. StMWi S. 5f).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Es wird daneben angeregt um einer Entstehung von neuen Baulücken und "Spekulation­sflächen" vorzubeugen, im vorliegenden Bebauungsplan für den Planbereich ein Baugebot vorzusehen und ebenso zu prüfen ob die Gewerbegebietsplanung oder Teile davon (z.B. bei konkreten und größeren einzelnen Ansiedlungsvorhaben) ggf. durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan realisiert werden können.

 

 

 

 

Gemäß § 9.1 der Satzung des Bebauungsplans WEST sind im vorgesehenen Gewerbegebiet Einzelhandelsnutzungen mit den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel, Getränke auch ausnahmsweise nicht zulässig. Sortimente des Innenstadtbedarfs gem. Anlage 2 zur Begründung des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP) sind hingegen auf max. 5 % der zulässigen Gesamtverkaufsfläche zulässig. Im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes zur Vermeidung der Entstehung einer unzulässigen Einzelhandelsagglomeration (Urteil vom 14.12.2016, Az. 15 N 15.1201 ), wird angeregt Aussagen auch zu Einzelhandelsnutzungen mit Sortimenten des sonstigen Bedarfs zu ergänzen.

 

Im Hinblick auf die beabsichtige Gesamtentwicklung im Westen des Marktes Wilhermsdorf und die dadurch potentiell ausgehenden Belastungen auf die betroffenen Straßen (v.a. St. 2252) ist vor dem Hintergrund von Ziel 4.1.1 und Grundsatz 4.2 LEP Bayern eine entsprechende Abstimmung mit den verkehrlichen Fachstellen angezeigt.

 

 

 

Die Anwendung der bauplanungsrechtlichen Eingriffsregelung erfolgte auf der Grundlage des aktuellen Leitfadens "Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft" Stand Dezember 2021. Zu folgenden Punkten besteht aus naturschutzfachlicher Sicht Klärungsbedarf:

 

 

 

 

 

Zu den o.g. Punkten und zur Abstimmung der noch fehlenden Flächen (Eingriffsregelung und saP) wird abschließend eine Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde empfohlen.

 

 

 

 

Die Stellungnahme wird in Abwägung aller Belange wie folgt behandelt:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die in der Begründung zur Planung dargelegten Argumente für die Flächeninanspruchnahme in Bezug zum ermittelten Wohnbaulandbedarf wurden nochmal überprüft und hierbei insbesondere auch die Ergebnisse der wiederholten Abfrage der bekannten Baulücken im Kernort aktualisiert. Es zeigt sich weiterhin, dass der Bedarf an mittel- und langfristig benötigten Wohnbauflächen nicht nur aus dem Bestand gedeckt werden kann.

 

 

 

Die Nachfrage nach Wohnbauflächen in Wilhermsdorf ist auch unter Berücksichtigung der deutlich gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten weiterhin hoch. Mehrfachbewerbungen sind hierbei grundsätzlich bereits abmindernd in der Abwägung berücksichtigt. Um hier aber besser auf sich verändernde Wohntrends reagieren zu können, wurde das Planungskonzept nochmals überarbeitet und hierbei durch kleinere Grundstücksparzellen sowie Möglichkeiten zur Umsetzung anderer Wohnformen den veränderten Rahmenbedingungen Rechnung getragen. Der Markt Wilhermsdorf beabsichtigt sich hier zu dem nicht zwingend, alle Fläche innerhalb kürzester Zeit zu vermarkten. Vielmehr will der Markt Wilhermsdorf hier neben dem Ziel der Förderung der Innentwicklung die Möglichkeit eines auch mittelfristig verfügbaren Angebots herbeiführen.

 

Der Vorrang der Innenentwicklung hat hier für den Markt Wilhermsdorf hohe Priorität. Den 2018 durchgeführte Abfrage bekannter Baulücken und Innenentwicklungsflächen im Kernort von Wilhermsdorf wurde 2022 wiederholt. Von den identifizierten 61 Baulücken haben lediglich 16 eine Entwicklungsbereitschaft gezeigt bzw. werden bereits entwickelt. Diese Grundstücke besitzen eine Fläche von ca. 1,7 ha. Die durch den Markt Wilhermsdorf hier eingeführten Beratungsmöglichkeiten im Zuge der Städtebauförderung zeigen eine gewisse Wirkung. Insgesamt besitzen die aktuell festgestellten 61 Flächen eine Dimension von ca. 6,2 ha. Die Aktivierungsmöglichkeit hat sich grundsätzlich verbessert. Festzustellen ist aber weiterhin, dass der überwiegende Teil der Eigentümer weiterhin keine Entwicklungsabsichten besitzt. 34 Eigentümer waren nicht entwicklungsbereit, 11 habe keine Rückäußerung übermittelt. Die Einflussmöglichkeiten der Kommune sind aber aktuell abseits der Beratungsmöglichkeiten weiterhin beschränkt. Der Gesetzgeber gibt hier den Kommunen weiterhin keine geeigneten Mittel an die Hand, die Innentwicklung noch besser aktiv fördern zu können. Die aktuellen Unsicherheiten in den zusätzlichen gesetzlichen Anforderungen an die "Standards" von Wohngebäuden führen hier aktuell dazu, dass Eigentümer entsprechender Bestandsimmobilien eher zu einer abwartenden Haltung. Gleichzeitig ist aber weiterhin ein hoher Bedarf an zusätzlichem Wohnraum, auch aus der Aufnahme und der Integration aus der Zuwanderung zu verzeichnen. Es besteht damit weiterhin ein deutlicher Bedarf auch in Wilhermsdorf zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Die Potenzialfläche "Enßner" im Altort werden bzgl. des Innenentwicklungspotenzials noch mit eingespeist. Jedoch hängt die Entwicklungsfähigkeit der dortigen Flächen neben der Frage des Bodendenkmals auch intensiv von der hier relevanten Planung ab, da nur bei Umsetzung dieser Planung eine Aussiedlung der Fa. Enßner möglich sein wird! Die vorstehend zusammengefassten Aspekte werden in der Begründung zum Bebauungsplan nochmal ausführlich dargelegt und der vorliegende Planungsbedarf entsprechend begründet. Der Änderung des Flächennutzungsplans ist bereits in Plan mit den allgemeinen Entwicklungsflächen für Wohnnutzungen beigefügt. Dieser wird um eine Detaildarstellung des Kernortes mit Kennzeichnung der bekannten Baulücken ergänzt.

 

Der Markt Wilhermsdorf wird das aktive Flächenmanagement im Kernort in den kommenden Jahren fortführen. Die kommunalen Unterstützungen für die Vermittlung von Baulücken werden hierbei im Rahmen des rechtlich zulässigen (Datenschutz!) unterstützt. Die Kommune hat zur Verbesserung der eigenen Übersicht über die Baulücken bereits ein aktualisiertes GIS-System angeschafft, welches hier unterstützt, um die Mobilisierung der Flächen zu verbessern. Entsprechende Erläuterungen werden in die Begründung zur Planung noch aufgenommen.

 

Die Frage des Umgangs mit den Potenzialflächen am Mainsteig wird nochmals geprüft und ggf. dann in einem gesonderten Verfahren je nach Entwicklungsbereitschaft der Eigentümer die Aufgabe der dortigen Flächenentwicklung angestoßen. Kurz- oder mittelfristige Entwicklungsabsichten der Kommune bestehen in diesem Bereich konkret nicht.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Für die Festsetzung eines Baugebots im Bebauungsplan fehlt h.E. die rechtliche Grundlage. § 176 BauGB ermöglicht der Gemeinde zwar per Bescheid die Bebauung eines Grundstückes in einem Bebauungsplangebiet anzuordnen, es ermöglicht aber nicht die Festsetzung im Bebauungsplan selbst. Der Markt Wilhermsdorf wird aber in den Kaufverträgen für die Grundstücke entsprechend sanktionierte bzw. mit Rückkaufsrecht versehene Baugebote vorsehen, so ausgeschlossen wird, dass hier eine "Grundstücksbevorratung" stattfinden wird

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Die Kosten der technischen Infrastruktur wurden ermittelt und werden im Bebauungsplan dargelegt. Mögliche Folgekosten werden nun noch mit abgebildet. Die Kosten wurden auf Basis der veränderten Rahmenbedingungen fortgeschrieben. Die Kommune sieht hier eine wirtschaftlich verträgliche Entwicklung weiter gegeben. Eine monetäre Bewertung der "sozialen" Infrastruktur ist möglich. Zur Bewertung möglicher Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur wurden eine Abschätzung der potenziellen Kinderanteile an der neuen Siedlungsentwicklung vorgenommen und diese bereits in die Bedarfsprognosen des Marktes für die Kinderbetreuungseinrichtung sowie Schulen eingespeist. Eine verträgliche Entwicklung ist sichergestellt.

 

Seitens der Verwaltung wird eine Nachfrageliste nach gewerblichen Nutzflächen geführt, welche regelmäßig fortgeschrieben wird. Neben verhältnismäßig unkonkreten Anfragen von überregionalen Immobilienentwicklern bzw. Maklern sind hier weiterhin verschiedene Anfragen aus Wilhermsdorf selbst. Hierbei handelt es sich in der Regel um Anfragen zur Betriebserweiterung bestehender lokaler Unternehmen, mit denen nicht zwangsweise eine Aufgabe der bestehenden kleinteiligen Bestandstandorte verbunden ist. Die Interessen der lokalen Betriebe bestehen auch unter Berücksichtigung der aktuellen Rahmenbedingungen fort. Darüber hinaus bestehen Anfragen regionaler Unternehmen aus den Nachbarkommunen bzw. der Region, welche Betriebsverlagerungen bzw. Erweiterungen anstreben. Auch hiermit ist zunächst keine Aufgabe bestehender gewerblich genutzter Flächen im Marktgemeindegebiet verbunden. Die konkret in der Nachfrageliste des Markts Wilhermsdorf hinterlegten Flächenabfragen belaufen sich auf Größen von 1.000 m² bis hin zu 3-5 ha je Einzelbetrieb. Unmittelbar konkret bestehen Anfragen in Größen von ca. 8,0 ha. Darüber hinaus bestehen "lose" Anfragen, welche auch Mehrfachbewerbungen in der Region darstellen können in Größenordnungen von ca. 18 - 20 ha. Hierbei handelt es sich aber tw. um Lager- oder Logistikbetriebe, welche seitens des Markts Wilhermsdorf nicht präferiert werden, da hiermit in der Regel nicht die Schaffung zusätzlicher Arbeitsplätze verbunden ist. Dies ist aber erklärtes Ziel des Marktes, um hiermit auch den Anteil der attraktiven Wohnortnahen Arbeitsplätze steigern zu können und hiermit auch der Auspendlerquote entgegen wirken zu können. Der Markt Wilhermsdorf geht daher aufgrund der weiter positiven Nachfragesituation davon aus, dass die angestrebte Flächenentwicklung für die kommunale Entwicklung angemessen und sinnvoll ist. Die Ausführungen zum Bedarf von gewerblichen Entwicklungsflächen sowie den gegenüberzustellenden Innenentwicklungspotenzialen werden in der Begründung zur Planung nochmals intensiv erläutert. Einbezogen wird hierbei auch die Frage der Verfügbarkeit möglicher "Altstandorte" lokaler Betriebe, welche eine Verlagerung planen. Rückfragen bei den dortigen Betrieben haben aber ergeben, dass diese, soweit es sich um die Grundstückseigentümer handelt, überwiegend keine Veräußerung oder Vermietung der Flächen planen. Vielmehr handelt es sich in der Regel um problematische konfliktbelastete Bestandsimmobilien, welche eine sinnvolle gewerbliche Nachnutzung nicht zulassen. Die Unterlagen werden hinsichtlich des Bedarfs konkretisiert und ergänzt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Hinweise zu den Abhängigkeiten der parallelen Verfahren "Enßner" und "BG West" sind bekannt und werden beachtet. In den Verfahrensabläufen in der Begründung wird hierauf nochmal eingegangen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Anregungen zur flächeneffizienten Ausgestaltung der überplanten Fläcehn werden zur Kenntnis genommen und tw. in die Begründung aufgenommen, da eine Festsetzung nach Würdigung zwar wünschenswert aber aus der Erfahrung heraus nicht vollzugsfähig erscheinen. Eine Nahwärmeversorgung der neuen Quartiere, aber auch der östlich angrenzenden Bestandsquartiere wird im Zuge der Umsetzung der Planung angestrebt. Eine Solare Baupflicht wurde in die Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen.

 

 

 

 

Die Kosten der technischen Infrastruktur wurden ermittelt und werden im Bebauungsplan dargelegt. Mögliche Folgekosten werden nun noch mit abgebildet. Die Kosten wurden auf Basis der veränderten Rahmenbedingungen fortgeschrieben. Die Kommune sieht hier eine wirtschaftlich verträgliche Entwicklung weiter gegeben. Eine monetäre Bewertung der "sozialen" Infrastruktur ist möglich. Zur Bewertung möglicher Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur wurden eine Abschätzung der potenziellen Kinderanteile an der neuen Siedlungsentwicklung vorgenommen und diese bereits in die Bedarfsprognosen des Marktes für die Kinderbetreuungseinrichtung sowie Schulen eingespeist. Eine verträgliche Entwicklung ist sichergestellt.

 

 

Für die Festsetzung eines Baugebots im Bebauungsplan fehlt h.E. die rechtliche Grundlage. § 176 BauGB ermöglicht der Gemeinde zwar per Bescheid die Bebauung eines Grundstückes in einem Bebauungs­plangebiet anzuordnen, es ermöglicht aber nicht die Festsetzung im Bebauungsplan selbst. Der Markt Wilhermsdorf wird aber in den Kaufverträgen für die Grundstücke entsprechend sanktionierte bzw. mit Rückkaufs­recht versehene Baugebote vorsehen, so ausgeschlossen wird, dass hier eine "Grund­stücksbevorratung" stattfinden wird.

 

Maßgaben über die Zulässigkeit von sonstigen Einzelhandelsnutzungen entsprechend des benannten Urteils zur Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen werden dahingehend ergänzt, dass diese nur in der für Gewerbegebiete zulässigen max. Flächengröße von max. 799 m² Verkaufsfläche zulässig sind und räumlich nur so angeordnet werden dürfen, dass diese kein gemeinsames Einkaufszentrum bilden. Grundsätzlich ist der Markt Wilhermsdorf hier aber bestrebt, Flächen für das produzierende Gewerbe sowie Dienstleistungen zu entwickeln und keinen Einzelhandelsstandort in Randlage zu etablieren.

 

 

 

 

 

Die verkehrstechnischen Belange wurden untersucht und die Verträglichkeit festgestellt. Die Unterlagen zur Verkehrsprognose sowie das Verkehrsgutachten werden dem Entwurf der Begründung zum Bebauungsplan ausgelegt und entsprechend in der 2. Auslegungsrunde zum Bebauungsplan mit veröffentlicht.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aussagen zur Anwendung der ermittelten Kompensationsfaktoren werden in der Begründung zum Bebauungsplan ergänzt. Die Ermittlung wurde unter Berücksichtigung des fortgeschriebenen Entwurfes vollständig überarbeitet.

 

Die Festsetzung privater Grünflächen wurden nach Prüfung der Rahmenbedingungen zurückgenommen und stattdessen für die planerisch städtebaulich notwendig erachteten Flächen ein zeichnerisches Bepflanzungsgebot bestimmt, welches textlich ergänzt wird. Ein Erhaltungsgebot für die zu erhaltenden Bäume wird textlich ergänzt. Hinzuweisen bleibt darauf, dass für den Vollzug bzw. Sanktionierung der getroffenen Festsetzungen des Planungsrechtes entsprechend der geltenden Gesetze die Bauaufsichtsbehörde bzw. naturschutzrechtlich die Naturschutzbehörde maßgeblich ist. Der Kommune stehen hier öffentlich rechtlich - soweit es sich nicht um Ausgleichsflächen handelt - keine Befugnisse zu.

 

Die Planungsfaktoren wurden überarbeitet, zurückgenommen und werden nun in der Begründung entsprechend erläutert.

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Freileitung wird durch den Versorger abgebaut und  an anderer Stelle erdverkabelt neu verlegt. Bei der ursprünglich dort geplanten Wegebeziehung handelte es sich um eine Feldwegeerschließung, auf die nun aber nach umfassender Prüfung der Gesamterschließung der Feldflur verzichtet werden kann. In diesem Bereich werden nun neue Biotopvernetzungselemente in Form von Hecken und Obstbäumen vorgesehen.

 

Die Festsetzungen zur Abbuchung vom Ökokonto werden konkretisiert und um einen Lageplan mit flächenbezogener Zuordnung ergänzt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Auf die Einbeziehung der Regenrückhalte­becken in die Ausgleichsmaßnahmen wurde verzichtet. Die geplante naturnahe Ausführung wirkt zukünftig im Sinne der Eingriffs­minimierung.

 

Eine Abstimmung aller Aspekte mit der unteren Naturschutzbehörde ist erfolgt.

 

 

 

 

2.5 Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage

 

Durch Tiefgaragen können nachteilige Folgen für das Grundwasser oder für Dritte (z.B. Aufstau, Umleitung, Absenkung) entstehen. Vor Errichtung von Gebäuden, die großflächig in den Grundwasserkörper eingreifen, ist durch ein hydrogeologisches Gutachten der Einfluss auf das Grundwasser zu ermitteln und ggf. geeignete Abhilfemaßnahmen zu planen. Ein Eingriff in das Grundwasser stellt grundsätzlich einen Benutzungstatbestand nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 bzw. Abs. 2 Nr. 1 oder ggf. § 9 Abs. 2 Nr. 2 WHG dar. Benutzungen sind in einem wasserrechtlichen Verfahren zu behandeln.

 

Anders als in der Begründung dargestellt, sind im Umgriff des Bebauungsplans gemäß Übersichtsbodenkarte (Acker-)Regosole, (Acker-)Pelosole, Pseudogleye und Braunerde-Pseudogleye im Plangebiet vorherrschend.

 

Bei den nicht versiegelten Flächen soll der Boden wieder seine natürlichen Funktionen erfüllen können, d.h. die Bodenschichten sind wieder so aufzubauen wie sie natürlicherweise vorhanden waren. Insbesondere im Bereich von Geländeauffüllung und -abgrabungen sind die Vorgaben des
§ 12 BBodSchV zur Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht zu beachten. Durch geeignete technische Maßnahmen sollen Verdichtungen, Vernässungen und sonstige nachteilige Bodenveränderungen im Rahmen der Geländeauffüllung vermieden werden.

 

Zur Vermeidung von Bauvorzögerungen und Mehrkosten bei der Entsorgung von überschüssigen Bodenmaterial empfehlen wir die Erstellung einer Massenbilanz "Boden" mit Verwertungskonzept. Oberstes Ziel sollte dabei die Vermeidung von Bodenaushub bzw. die Wiederverwendung von Bodenmaterial innerhalb der Baufläche sein.

 

Laut "Baugebiet West- Wohn-und Gewerbegebiet" soll die Entwässerung im Trennsystem erfolgen. Eine Versickerung des Niederschlagswassers im Planungsgebiet ist nicht möglich. Das anfallende Niederschlagswasser wird gesammelt und anschließende gedrosselt zur nächsten Vorflut abgeleitet. Für das Schmutzwasser aus dem Gewerbegebiet und Wohnbaugebiet wird ein ausreichend dimensionierter Schmutzwasserkanal vorgesehen. Der Anschluss an den Bestand ist im Bereich der Schelmleithe geplant.

 

Bezüglich der Erschließungsplanung sehen wir uns veranlasst, auf folgendes hinzuweisen:

 

Der Betreiber der Kanalisation hat den ordnungsgemäßen Betrieb entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik sicherzustellen. Auf das Merkblatt 4.3/3 des Bayerischen Landesamtes für Umwelt und dessen Empfehlungen zur Bemessung von Misch-und Regenwasserkanälen u. a. als mögliche Vorsorge für Auswirkungen des Klimawandels wird hierbei verwiesen.

 

Hinsichtlich der Abwasserbeseitigung teilen wir mit, dass die Entwässerung der Flächen des Bebauungsplanes in den abwassertechnischen Unterlagen des Zweckverbandes Oberes Zenntal, die dem wasserrechtlichen Bescheid des Landratsamtes vom 23.11.2017 zugrunde liegen, nicht enthalten sind.

 

Hinsichtlich der Schmutzwasserbeseitigung sind hier Angaben bzgl. des Ableitungsweges zur Kläranlage erforderlich. Wird das Schmutzwasser hin zur Kläranlage über ein Mischwasserentlastungsbauwerk abgeleitet, sind Aussagen bzw. ggf. auch Nachweise hinsichtlich einer ausreichenden Mischwasserbehandlung erforderlich.

 

Eine ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung ist durch den Betreiber der Abwasseranlage sicherzustellen. Abwasseranlagen sind gemäß WHG nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten

 

 

 

Durch die neuen Baugebiete (bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen) können Entwässerungsanlagen (Drainagesammler, Gräben usw.) der oberhalb gelegenen Flächen verlaufen. Ggf. sind diese Entwässerungsanlagen so umzubauen, dass ihre Funktion erhalten bleibt und das Oberflächenwasser sowie das Grundwasser schadlos weiter- bzw. abgeleitet werden kann um Schäden an Gebäuden und Anlagen sowie Staunässe in den oberhalb liegenden Grundstücken zu vermeiden.

 

Das Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr hat zusammen mit dem Bayerischen Staatsministerium für Umwelt und Verbraucherschutz mit Schreiben vom 08.08.2019 eine Arbeitshilfe "Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung" herausgegeben. Diese soll Gemeinden als Unterstützung bei der Ermittlung und Abwägung möglicher Hochwasser- und Starkregenrisiken dienen. Diese Arbeitshilfe soll zukünftig Grundlage für die Risikoabschätzung bei jeder Aufstellung von Bebauungs- und Flächennutzungsplänen sein und bereits bei der Aufstellung den Ingenieurbüros und Gemeinden als Planungsgrundlage dienen.

 

Wir empfehlen, vor allem im Hinblick auf zu­neh­mende Starkniederschläge, Hausöf­fnungen (Kellerschächte, Hauseingänge, Tiefgaragen­einfahrten, o. ä.) immer etwas erhöht über Gelände- und Straßenniveau vorzusehen und Keller als dichte Wannen auszubilden.

Wir verweisen auf die Schutzmaßnahmen bei Starkregenereignissen gemäß der Bürger­broschüre "Leitfaden Starkregen - Objektschutz und bauliche Vorsorge".

 

Bei der Planung ist zu beachten, dass der natürliche Abfluss wild abfließenden Wassers auf ein tiefer liegendes Grundstück nicht zum Nachteil eines höher liegenden Grundstücks behindert werden darf. Des Weiteren darf der natürliche Abfluss wild abfließenden Wassers nicht zum Nachteil eines tiefer liegenden Grundstücks verstärkt oder erheblich beeinträchtigt werden.

 

 

 

 

 

Die Stellungnahme wird in Abwägung aller Belange wie folgt behandelt:

 

 

 

 

 

In die Begründung zum Bebauungsplan wird ein Hinweis auf ein ggf. erforderliches hydrogeologisches Gutachten bei Errichtung größerer baulicher Anlagen mit Eingriff in den Grundwasserkörper aufgenommen. Konkrete Hinweise oder Erfordernisse, ein entsprechendes Gutachten bereits zum Bebauungsplan zu erstellen, sind nicht gegeben.

 

 

 

 

 

 

 

Die Angaben zu den Bodenarten werden in der Begründung zum Bebauungsplan korrigiert. Auswirkungen auf die Planung ergeben sich hieraus nicht.

 

 

Die Hinweise zum Umgang mit Boden werden zur Kenntnis genommen. Sie werden bei der weiteren Umsetzung beachtet. Eine Verwertung der Böden vor Ort wird angestrebt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Das Entwässerungskonzept für das Wohn- und Gewerbegebiet wurde weiter ausgearbeitet und mit den Fachbehörden abgestimmt. Schmutzwasser wird nun hauptsächlich im Bereich der Straße "An der Steige" / Badstraße in das bestehende Mischwassersystem eingeleitet. Somit kann eine Überleitung über zwei Pumpwerke vermieden werden. Lediglich ein kleiner Teil der Wohnbauflächen an der nördlichsten Straße kann gefälletechnisch nicht in vorgenannte Entwässerung eingeleitet werden. Hierfür wird eine Ableitung über die Schelmleite vorgesehen. Die Abwassermengen sind so gering, dass hieraus keine Auswirkungen auf die bestehenden Mischwasserentlastungsanlagen sowie Pumpwerke entstehen.

 

Niederschlagswasser wird von Schmutzwasser getrennt gefasst und soweit möglich vor Ort versickert. Im übrigen wird Niederschlagswasser getrennt für Gewerbe- und Wohngebiet in Regenrückhaltebecken gepuffert und von dort gedrosselt zum Ulsenbach abgeleitet. Die Rückhaltemaßnahmen werden auf 100 jährliche Regenereignisse ausgelegt und auf den Ablauf der natürlichen unbefestigten Flächen beschränkt. Zur Minimierung des Oberflächenwasserabflusses werden im Plangebiet auf den Privatflächen Retentionsmaßnahmen festgesetzt.

 

Bzgl. des Schmutzwasserabflusses aus dem Plangebiet und dessen Berücksichtigung im Abwassertechnischen Entwurf sind lt. Kenntnis des Markts Wilhermsdorf zumindest teilweise Annahmen in Form von 150 zusätzlichen Einwohnern und 150 Einwohnergleichwerten enthalten. Soweit notwendig, wird der abwassertechnische Entwurf ggf. fortgeschrieben. Ausreichende Kapazitäten in der Mischwasserbehandlungsanlage sind aber noch vorhanden.

 

Die weitergehenden Hinweise zur ordnungsgemäßen Abwasserbeseitigung werden durch den Betreiber beachtet.

 

 

 

 

 

 

 

Die Hinweise zu Gewässern und bestehenden Drainagen u.ä. werden bei der weiteren Planung beachtet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Gefahren von Starkregenereignissen für die Planungen wurden ermittelt und sind in die Planungen eingeflossen. Aussagen hierzu werden in der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans ergänzt sowie notwendige Festsetzungen getroffen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Hinweise zu wild abfließenden Niederschlagswasser sind beachtet. Der Schutz der Niederlieger wird hier insbesondere durch die Auslegung der Rückhaltemaßnahmen auf 100 jährliche Sicherheit gewährleistet.

 

 

 

 

 

 

Seitens des Staatlichen Bauamtes Nürnberg stimmen wir der vorgelegten Änderung bzw. Aufstellung des Bebauungsplanes zu, wenn folgende Auflagen berücksichtigt und aufgenommen werden:

 

 

 

 

 

 

Wir bitten um Übersendung des Gemeinderatsbeschlusses, wenn unsere Stellungnahme behandelt wurde.

 

Weiterhin bitten wir um Übersendung des rechtsgültigen Bauleitplanes (einschließlich Satzung).

 

 

 

 

 

Die Stellungnahem wird in Abwägung aller Belange wie folgt behandelt:

 

Der Straßenbaulastträger ist von den Planungen nicht unmittelbar betroffen. Die Erschließung der beplanten Flächen erfolgt ausschließlich vom gemeindlichen Straßennetz. Eine Vielzahl der Hinweise aus der Stellungnahme ist daher nicht einschlägig.

 

Die Leistungsfähigkeit der Anbindung der gemeindlichen Straße an die Staatsstraße St 2252 wurde gem. HBS im Bestand als auch im Planfall untersucht und festgestellt, dass die Leistungsfähigkeit ohne Umbauten sichergestellt ist. Die erstellten Nachweise werden der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans beigefügt. Die Eckausrundungen wurden geprüft und sind für die Befahrbarkeit mit Schwerlastfahrzeugen ausreichend. Umbauten sind nicht notwendig.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Fürth-Uffenheim nimmt zu oben aufgeführten Planungen wie folgt Stellung:

 

Ansprechpartner: Robert Schiefer, Jahnstraße 7, 90763 Fürth (Tel.: 0911/99715-1225)

 

Landwirtschaftliche Belange sind durch den Verlust an Kulturflächen im Umfang von fast 15 ha betroffen.

Der Verlust an diesen Anbauflächen sollte im Interesse der Aufrechterhaltung der regionalen Produktion und mit Blick auf die Versorgung der Bevölkerung mit regional erzeugten Nahrungsmitteln möglichst auf das unbedingt notwendige Maß begrenzt werden. Besonders, wenn es sich wie vorliegend um besonders ertragreiche Böden im Vergleich zu Böden im regionalen Vergleich handelt. Im Plangebiet liegen Böden mit einer Ackerzahl von 45 Bodenpunkten nach Reichsbodenschätzung vor. Ackerböden im Landkreis Fürth liegen als Vergleich bei Ackerzahlen von 44 Bodenpunkten.

 

Der Verlust von Kulturflächen schwächt die Leistungsfähigkeit und die Entwicklungsmöglichkeiten der betroffenen landwirtschaftlichen Betriebe. Adäquater Ersatz für verlorene Flächen sind auf dem Kauf- und Pachtmarkt nur mehr sehr schwer zu bekommen. Um den Verlust landwirtschaftlicher Nutzflächen so gering wie möglich zu halten, ist in den Planungen deshalb ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden angezeigt.

 

Hierzu verweisen wir auch auf Punkt 5.4.1 (Erhalt land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen) im Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern und auf das erklärte politische Ziel in Bayern, den Flächenverbrauch deutlich zu verringern.

 

Gemäß der vorliegenden Planung soll der naturschutzrechtliche Eingriff sowohl mit planinternen als auch externen Ausgleichsflächen ausgeglichen werden. Der externe Anteil soll über Abbuchung vom ausreichend vorhandenem gemeindlichen Ökokontos erfolgen (Ausgleichsmaßnahmen auf FlurNr. 1432 in Gemarkung Laubendorf bereits umgesetzt).

 

Sollten im Rahmen der fortschreitenden Planung weitere Ausgleichsmaßnahmen auf zusätzlichen landwirtschaftlichen Flächen vorgesehen werden, bitten wir darum, auf agrarstrukturelle Belange entsprechend Rücksicht zu nehmen. Darüber hinaus sollte beachtet werden, dass diese Flächen bezüglich ihrer Flächenform, -größe und Art der Einschränkungen für die Landwirtschaft weiterhin zu bewirtschaften bleiben (z.B. produktionsintegrierte Kompensationsmaßnahmen -

PIK). Ansonsten würden der Landwirtschaft über die tatsächlichen Bauflächen hinaus zusätzliche Flächen für Ausgleichsmaßnahmen verloren gehen.

 

Gemäß der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung soll u.a. eine zeitlich vorgezogene Kompensationsmaßnahme (CEF-Maßnahme) auf dem Grundstück FlurNr. 142 (Gemarkung Dippoldsberg) erfolgen. Dabei soll ein entsprechender Blühstreifen angelegt werden (vermutlich an der Acker-/Wiesengrenze).

Aus landwirtschaftlich-fachlicher Sicht wird diese Maßnahme hier abgelehnt, da es sich speziell beim Acker um einen besonders ertragreichen Boden handelt (Ackerzahl von 48). Darüber hinaus wird die benachbarte verbleibende Grünlandfläche durch die Anlage des Blühstreifens für eine Bewirtschaftung mit heutzutage üblichen landwirtschaftlichen Maschinen unwirtschaftlich werden. Die Größe und der Zuschnitt der verbleibenden Fläche würden eine weitere Bewirtschaftung zumindest stark einschränken bzw. sogar unmöglich machen. Sollte die Maßnahme weiterhin Bestandteil der Planung bleiben, fordern wir eine frühzeitige Beteiligung und Abstimmung mit Eigentümer und Bewirtschafter der Fläche.

 

Um Abdruck des Abwägungsergebnis unter Angabe des Aktenzeichens an poststelle@aelf-fu.bayern.de wird gebeten.

 

 

 

 

 

Die Stellungnahme wird in Abwägung aller Belange wie folgt behandelt:

 

Die zur Überplanung vorgesehenen Flächen wurden im Wesentlichen durch die Bewirtschafter selbst an den Markt veräußert. Hinweise, dass durch die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung bestehenden Betriebe in ihrer Existenz beeinträchtigt werden, sind nicht bekannt.

 

Die Flächeninanspruchnahme an sich wurde nochmal intensiv geprüft, im Ergebnis aber festgestellt, dass zu den vorliegenden Planungen keine sinnvollen Alternativen bestehen. Im Sinne des Flächensparens wurde die Planung optimiert, die Flächeninanspruchnahme an sich bleibt aber bestehen. Die Belange der Landwirtschaft wurden hier intensiv einbezogen, im Ergebnis aber den Belangen der geordneten Siedlungsentwicklung der Vorzug geben.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Der externe flächenbezogene Ausgleich wird, wie dargelegt, durch Abbuchung von dem bereits erstellten Ökokonto unter Berücksichtigung der ökologischen Verzinsung realisiert, so dass hier keine weitergehenden externen Ausgleichsflächen erforderlich werden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Für den Artenschutzrechtlichen Ausgleich soll weiterhin auf Fl.Nr. 142 eine CEF-Maßnahme umgesetzt werden. Das Konzept wird dahingehend umgestellt, dass die bisherige Ackerfläche als Wechselbrache angelegt wird und der Blühstreifen nun im Süden als Extensivierung auf dem Grünlandanteil umgesetzt wird. Das Konzept wurde im Vorfeld mit Eigentümer und Bewirtschafter abgestimmt und durch diesen bereits bzgl. der Wechselbrache umgesetzt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aus der Sicht der Ländlichen Entwicklung bestehen gegen die Änderung des Flächennutzungsplanes sowie gegen die Aufstellung des oben genannten Bebauungsplanes des Marktes Wilhermsdorf keine Bedenken.

 

Im Planungsraum ist derzeit ein Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz weder geplant noch anhängig.

 

Das Amt für Ländliche Entwicklung Mittelfranken bietet dem Markt Wilhermsdorf seine Unterstützung durch Instrumente der Innenentwicklung an. Ziel dieser Innen statt Außen Werkzeuge, wie z.B. ein dorfräumlicher Vorentwurf, ist, dass der Markt seine vorhandenen Potenziale durch Leerstände, Baulücken und Brachflächen nutzen und so den Flächenverbrauch für neue Baugebiete im Außenbereich minimieren kann. Information und Beratung erfolgen auf Wunsch durch Frau Dr. Verena Walter (Tel.: 0981/591-291 bzw. E-Mail: Verena.Walter@ale-mfr.bayern.de), die sich über eine Rückmeldung seitens des Marktes Wilhermsdorf freuen würde.

 

 

 

 

 

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise zur Unterstützung werden ggf. bei anderen Verfahren in Anspruch genommen, sind im vorliegenden Fall aber nicht erforderlich. Es ergibt sich keine Veranlassung.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

·         Die wasserrechtlichen Vorschriften gemäß WHG, BayWG und VAwS sind zu beachten und einzuhalten.

·         Bodenabtrag, Veränderungen oder Beschädigungen wie z.B. Furchen, Fahrrinnen, Erdaufschlüsse etc. der oberen Bodenschichten sind zu vermeiden, bzw. auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken, um eine Beeinflussung der die Grundwasserleiter schützenden Deckschichten so gering wie möglich zu halten.

·         Während der Bauarbeiten ist sicherzustellen, dass keine Bodenverunreinigungen durch Kraft- und Betriebsstoffe oder sonstige wassergefährdende Stoffe eintreten.

·         Unfälle, die schädliche Einwirkungen auf das Grundwasser haben können, sind unverzüglich den zuständigen Behörden zu melden. Im Falle einer Verunreinigung halten wir vor der Durchführung von Maßnahmen eine Stellungnahme des WWA Nürnberg für erforderlich.

·         zum Schutz unseres Trinkwassers bitten wir oberflächennahe Geothermie und Grundwasserpumpen nur nach Einzelfallprüfung und nur auf eine maximale Tiefe von 25m zuzulassen.

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